Lord_Ehrgeiz

Цитата
Kivira пишет: А то по примерам Лорда складывается впечатление, что все за уборку снега и стрижку травы платят $450 в месяц. Я просто привела пример, что может быть и по-другому, и что доля уборки снега в этом платеже может быть минимальна.

Возможно я немного сгустил краски, но в большинстве случаев (ИМХО!) HOF можно считать практически паразитируюшей организацией, которая дерет в три шкуры за услуги, которые могли бы обойтись дешевле.
Даже если вернуться к той же стрижке газонов - то они нанимают специальную организацию с листодувами и "архитекторами кустов" и прочим-прочим. Так угадайте, какой счет прийдет от таких работников за "убрали листья и постригли газон"? Угу, "далеко за $100"...

Цитата
kostnn пишет: Я буду в США, а депозит пускай остаётся там где он сейчас, а карта в кармане. Правда, день ото дня не спокойнее. Могут тут в любую минуту замутить что угодно.

У меня тоже есть депозиты в Украине в их национальной валюте и с процентом 22% годовых! Покрывает ли это падение гривны? Нет. Много ли я на этом зарабатываю? 0.

Цитата
kostnn пишет: Что такое HOF?

Home Association Fee. Газоны перед домом стригут и за лампочку на лестничной площадке платят. 95% квартир имеют этот платеж.

Цитата
Bayda пишет: Не учтена амортизация. Кстати, Лорд ее тоже почему-то не считает, поэтому у него часто слишком радужные цифры получаются.

Амортизация 2% заложена в ежегодное поднятие цены за рент на 2%. Для простоты - особенно, если речь идет о первом годе - ее вообще не считаем.
-2+2=0.

Цитата
Bayda пишет: Интересно, откуда такие выводы? Вы хорошо разбираетесь в рынке ковбойского жилья?

Нет. Я банально открыл крейглист-жилье и пролистал пару страничек.

Цитата
Вячеслав пишет: Неужели НАСТОЛЬКО врут? Сайт ведь специализируется и на сдаче в аренду, то есть цифры у них должны быть более-менее реальные. Или имеется в виду такая квартира, но с хорошим ремонтом?

Не знаю, но по своему городу я тоже замечал завышенные цены на рент - видимо действительно имеется в виду квартира/дом в идеальном состоянии.

Цитата
Вячеслав пишет: Я так понимаю, 5% риэлтору на самом деле делится по 2,5% между риэлторами покупателя и продавца. И можно для снижения расходов самому стать своим риэлтором (всё равно ведь если этим плотно заниматься, придется вникать в тему и ездить по объектам). Конечно, 2,5% это не сэкономит (брокер неопытному риэлтору столько не отстегнет), но всё же...

В теории да, но для каждого штата нужна будет своя лицензия риэлтора и если первые пять лет Вы прожили в штате Вашингтон, а затем переехали в Калифорнию, то лицензию придется получать наново.

Цитата
Вячеслав пишет: А на что это влияет? Я так понимаю, это типа "фантомные убытки". Считается (для налоговой), что дом подешевел (усушка, утруска, аммортизация, износ и т.п.). А на самом деле цена на дом зависит от рынка и может не только не уменьшится, но и увеличится.

Ни на что. Дом изнашивается и нужен ремонт - так зашить его в ежегодные затраты и всех-то делов.
Принято считать 2% амортизации в год и 2% поднятие цены за рент в год избавит Вас от головной боли и постоянных пересчетов прибыльно/не прибыльно.

Цитата
kostnn пишет: Если есть 3 человека готовых на 30% нач платеж можно год не ждать и вообще без банка обойтись. Что сэкономится кроме процентов? страховки комиссии?

На последние 10% все равно нужно взять кредит, в случае кредита банк обяжет покупать страховку. В любом случае, если жилье сдается в рент - отношение жильцов будет как "не к своему" и страховка недвижимости просто необходима! Давайте считать, что три участника покупки вложили одинаковые 33,333%.

Вот я примерно посчитал два варианта:

Первый - с 80% заполненностью жилья за $100к при сдаче его в рент за $800 в месяц, коммунальными, что оплатят жильцы и HOF, что оплатит собственник.

Второй - с 90% заполненностью и без HOF.



*В случае простоя коммунальные нужно будет оплатить участникам сделки - так что от общей суммы нужно отнять дополнительные $50-100.
**Амортизацию - фпечь.