« Скрыть колонку « Скрыть шапку

Дядюшка Сэм сообщает:

Работает проверка заявок DV-2022, принятых осенью 2020 года

Интервью победителей DV-2022 — с 01.10.2021 до 30.09.2022

Регистрация заявок DV-2023 — с 6.10.2021 по 9.11.2021 года

Проверка результатов DV-2023 — с 9 мая 2022 года

Участвуйте!

Мы помогаем принять участие в лотерее.

Платная услуга от частной компании

Интервью победителей

Ноябрь 2021: 5300

Октябрь 2021: 2300

Сентябрь 2021: CURRENT

Если за время ожидания результатов лотереи у нас с мужем родится ребенок (которого, естественно, невозможно внести в число участников, т.к. его еще нет), как решится вопрос с Грин...

Еще 1037 вопросов » Ответы 1

Центр Грин Кард

ул. Октябрьская, 5, офис 108
Минск, Беларусь

тел. в офисе (017) 327-77-55

e-mail: info@greencard.by

полная контактная информация

Сейчас вы можете только читать. Чтобы что-то написать, зарегистрируйтесь или войдите со своим логином и паролем (если они у вас уже есть).
Страницы: 1 2 3 4 5 ... 17 След.
RSS
Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?
Хотелось бы обсудить, насколько реально и прибыльно заниматься недвижимостью.

Допустим, берем практически первый попавшийся на глаза дом Тыц
Имеем:
Цена дома 100.000
даунпеймент 20.000

расходы:
платежи по кредиту на 30 лет, 534$/мес (включая страховку и налог)

доходы:
от сдачи в аренду (согласно Rent Zestimate) - 1258$/мес

положительный денежный поток 1259-534=725$/мес, или 8700$/год

ROI=8700/20000=43,5% (небольшой, кстати, у меня в моих изысканиях получалось найти и 50-55%, причем со школами рейтингом выше 8-9, а это показатель климата района)

плюс 2667$/год в тело кредита

плюс 5300$/год (усредненное подорожание домов в этом городе за последние 12 месяцев. Может, конечно, быть и нулевым и даже отрицательным)

Итого за год в той или иной форме 8700+2667+5300=16667$ при даунпайменте 20000 (20%).

Отсюда вопрос: насколько РЕАЛЬНАЯ жизнь отличается от рассчетной? Какие тут есть подводные камни? Типа двойного налога для квартир, в которых не проживаешь сам и т.п.

п.с. город и штат выбраны абсолютно произвольно, с учетом снежного бурана в Минске. Хочется тепла, моря и пальмочек. smile;-) Думаю, цифры по всем штатам примерно похожие.
Изменено: Ирина (модератор) - 13.01.2016 15:12:25 (Сообщение перенесено из темы "Lord_Ehrgeiz в Белингеме")
Цитата
Вячеслав пишет:
Отсюда вопрос: насколько РЕАЛЬНАЯ жизнь отличается от рассчетной? Какие тут есть подводные камни? Типа двойного налога для квартир, в которых не проживаешь сам и т.п.


Zillow врет про цены ренты - реально такое жилье можно будет здать за $750 в месяц - уж больно оно пожеванное...
Принято считать 90% заполненость домов, а еще лучше считать 80%.

Итого, рент минус морт равно $792 в год... smile*pardon*
И да, $20к первого платежа... Не забудьте также $5к риелтору (D-lady, привет! smile*hi* ) ну и $5к минимум (скорее все 10) на ремонт. Если ремонт своими руками, то можно вложиться в смешные суммы, даже в $1,000. Если содрете ковер и поставите дерево (а заодно и плитку вместо линолиума в ваннах), поменяете кухню, то тогда можно говорить о $1,200 дохода от здачи в месяц, иначе... "Плюс", конечно, но уж больно маленький!
В США Девять Лет и Деcять Месяцев (3600 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Вячеслав пишет:
ROI=8700/20000=43,5%

43.5% - это настолько большой ROI, что в жизни практически не встречается, но только ROI считается по другому smile:)

Цитата
Вячеслав пишет:
Отсюда вопрос: насколько РЕАЛЬНАЯ жизнь отличается от рассчетной?

Не учтена амортизация. Кстати, Лорд ее тоже почему-то не считает, поэтому у него часто слишком радужные цифры получаются.

Цитата
Вячеслав пишет:
Какие тут есть подводные камни?

Не знаю, как там в том районе с преступностью, но рейтинг школ намекает, что прошлого хозяина могли так быстро пристрелить, что он даже не успел убрать нарколабораторию в подвале smile:)

Цитата
Вячеслав пишет:
Думаю, цифры по всем штатам примерно похожие.

По штатам может и похожие, а рынки конкретных городов очень сильно отличаются в зависимости от особенностей экономической ситуации в каждом конкретном городе.

Цитата
Вячеслав пишет:
Zillow врет про цены ренты - реально такое жилье можно будет здать за $750 в месяц - уж больно оно пожеванное.

Интересно, откуда такие выводы? Вы хорошо разбираетесь в рынке ковбойского жилья?

Цитата
Вячеслав пишет:
Не забудьте также $5к риелтору

В данном случае не надо - при продаже дома через агента комиссию обоим агентам платит продавец.
Изменено: Ирина (модератор) - 13.01.2016 15:22:40
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Zillow врет про цены ренты - реально такое жилье можно будет здать за $750 в месяц - уж больно оно пожеванное...

Неужели НАСТОЛЬКО врут? Сайт ведь специализируется и на сдаче в аренду, то есть цифры у них должны быть более-менее реальные. Или имеется в виду такая квартира, но с хорошим ремонтом?

Цитата
Принято считать 90% заполненость домов, а еще лучше считать 80%.

Согласен. Особенно перед ПЕРВОЙ сдачей, ведь на ремонт тоже уйдет кусок времени

Цитата
И да, $20к первого платежа... Не забудьте также $5к риелтору ( D-lady , привет! )

Я так понимаю, 5% риэлтору на самом деле делится по 2,5% между риэлторами покупателя и продавца. И можно для снижения расходов самому стать своим риэлтором (всё равно ведь если этим плотно заниматься, придется вникать в тему и ездить по объектам). Конечно, 2,5% это не сэкономит (брокер неопытному риэлтору столько не отстегнет), но всё же...

Цитата
ну и $5к минимум (скорее все 10) на ремонт. Если ремонт своими руками, то можно вложиться в смешные суммы, даже в $1,000. Если содрете ковер и поставите дерево (а заодно и плитку вместо линолиума в ваннах), поменяете кухню, то тогда можно говорить о $1,200 дохода от здачи в месяц, иначе... "Плюс", конечно, но уж больно маленький!

Ремонт это конечно тема нужная и важная. Ведь на недвижимости как правило зарабатывают не в момент продажи, а в момент покупки. И лучший способ заработать - это найти проблемное жилье и сделать там ремонт своими силами. Спасибо за ответы, думаю, мозаика у меня постепенно начинает складываться в более реальную. Теперь план такой: примерно год на построение кредитной истории, тем временем изучение рынка, потом покупка "проблемного" дома (либо фореклозет, но я так понял банки на них тоже цены накручивают, либо у людей, у которых проблемы с платежами, но пока дом не конфискован), ремонт своими руками (ламинат, плитка и т.п.) и тогда уже можно будет выйти на более-менее приличный ROI.
Цитата
Bayda пишет:
43.5% - это настолько большой ROI, что в жизни практически не встречается, но только ROI считается по другому

smile:-) Век живи-век учись! Оказывается, я считаю ROI неправильно! Точнее, она просто называется по-другому. Для меня важно знать процент вернувшихся денег В ТЕЧЕНИЕ ГОДА БЕЗ ВЫХОДА ИЗ ИНВЕСТИЦИИ. Наверное, это будет называться типа "рентабельность собственного капитала". Всю жизнь считал, что это ROI и есть...

Цитата
Не учтена амортизация. Кстати, Лорд ее тоже почему-то не считает, поэтому у него часто слишком радужные цифры получаются.

А на что это влияет? Я так понимаю, это типа "фантомные убытки". Считается (для налоговой), что дом подешевел (усушка, утруска, аммортизация, износ и т.п.). А на самом деле цена на дом зависит от рынка и может не только не уменьшится, но и увеличится.

Цитата
Не знаю, как там в том районе с преступностью, но рейтинг школ намекает, что прошлого хозяина могли так быстро пристрелить, что он даже не успел убрать нарколабораторию в подвале

Я тоже ориентирусь на рейтинги школ как на показатель уровня жизни, рассового состава в районе и уровня преступности.

Цитата
В данном случае не надо - при продаже дома через агента комиссию обоим агентам платит продавец.

Кстати, таки да! smile:-)
Если есть 3 человека готовых на 30% нач платеж можно год не ждать и вообще без банка обойтись.
Что сэкономится кроме процентов?
страховки комиссии?
Цитата
Bayda пишет:
Не учтена амортизация. Кстати, Лорд ее тоже почему-то не считает, поэтому у него часто слишком радужные цифры получаются.


Амортизация 2% заложена в ежегодное поднятие цены за рент на 2%. Для простоты - особенно, если речь идет о первом годе - ее вообще не считаем.
-2+2=0.

Цитата
Bayda пишет:
Интересно, откуда такие выводы? Вы хорошо разбираетесь в рынке ковбойского жилья?


Нет. Я банально открыл крейглист-жилье и пролистал пару страничек. smile8-)

Цитата
Вячеслав пишет:
Неужели НАСТОЛЬКО врут? Сайт ведь специализируется и на сдаче в аренду, то есть цифры у них должны быть более-менее реальные. Или имеется в виду такая квартира, но с хорошим ремонтом?


Не знаю, но по своему городу я тоже замечал завышенные цены на рент - видимо действительно имеется в виду квартира/дом в идеальном состоянии.

Цитата
Вячеслав пишет:
Я так понимаю, 5% риэлтору на самом деле делится по 2,5% между риэлторами покупателя и продавца. И можно для снижения расходов самому стать своим риэлтором (всё равно ведь если этим плотно заниматься, придется вникать в тему и ездить по объектам). Конечно, 2,5% это не сэкономит (брокер неопытному риэлтору столько не отстегнет), но всё же...


В теории да, но для каждого штата нужна будет своя лицензия риэлтора и если первые пять лет Вы прожили в штате Вашингтон, а затем переехали в Калифорнию, то лицензию придется получать наново.

Цитата
Вячеслав пишет:
А на что это влияет? Я так понимаю, это типа "фантомные убытки". Считается (для налоговой), что дом подешевел (усушка, утруска, аммортизация, износ и т.п.). А на самом деле цена на дом зависит от рынка и может не только не уменьшится, но и увеличится.


Ни на что. Дом изнашивается и нужен ремонт - так зашить его в ежегодные затраты и всех-то делов. smile:-)
Принято считать 2% амортизации в год и 2% поднятие цены за рент в год избавит Вас от головной боли и постоянных пересчетов прибыльно/не прибыльно. smile;-)

Цитата
kostnn пишет:
Если есть 3 человека готовых на 30% нач платеж можно год не ждать и вообще без банка обойтись.
Что сэкономится кроме процентов?
страховки комиссии?


На последние 10% все равно нужно взять кредит, в случае кредита банк обяжет покупать страховку. В любом случае, если жилье сдается в рент - отношение жильцов будет как "не к своему" и страховка недвижимости просто необходима! Давайте считать, что три участника покупки вложили одинаковые 33,333%.

Вот я примерно посчитал два варианта:

Первый - с 80% заполненностью жилья за $100к при сдаче его в рент за $800 в месяц, коммунальными, что оплатят жильцы и HOF, что оплатит собственник.

Второй - с 90% заполненностью и без HOF.



*В случае простоя коммунальные нужно будет оплатить участникам сделки - так что от общей суммы нужно отнять дополнительные $50-100.
**Амортизацию - фпечь.
В США Девять Лет и Деcять Месяцев (3600 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Я имел ввиду 33,33%
Первый вариант ерунда.
И второй не особо.
У меня под 5,5% с капитализацией депозит. И делать ничего не надо.
А еще если цены вниз пойдут на недвигу...
Давайте лучше скинемся и на Гавайах прикупим.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Вот я примерно посчитал два варианта:
Первый - с 80% заполненностью жилья за $100к при сдаче его в рент за $800 в месяц, коммунальными, что оплатят жильцы и HOF, что оплатит собственник.
Второй - с 90% заполненностью и без HOF.
*В случае простоя коммунальные нужно будет оплатить участникам сделки - так что от общей суммы нужно отнять дополнительные $50-100.
**Амортизацию - фпечь.

Сорри, а рент 800 НА КАЖДОГО? То есть в сумме 2400? Или 800 на троих, но тогда и профит на троих, в три раза меньше... smile:-(
800 на всех
Но там чистая прибыль тоже разделена на 3.
Я тоже сначала не вьехал
160$ в мес с 33333$
Тыц Кину еще ссылку на ветку Лорда, для полноты картины. Что касается сдачи ЧАСТИ комнат - это очень сильное решение. Позволяет и самому жить в доме (что решает жилищную проблему и устраняет конфликт с законом либо повышение налога), и прибыль от сдачи отдельных комнат выше, и риск простоя меньше (по крайней мере часть сдастся), и веселее (жить в компании студентов) smile:-)
Цитата
kostnn пишет:
Давайте лучше скинемся и на Гавайах прикупим.


Хорошая тема. Но тогда там надо и жить, и иметь несколько единиц недвижимости. Тогда можно жить неплохо. Но для этого надо иметь много денюшков. Начинать лучше на континенте, ИМХО.
Цитата
kostnn пишет:
Я имел ввиду 33,33%
Первый вариант ерунда.
И второй не особо.


Ну да, ну да...

Цитата
kostnn пишет:
У меня под 5,5% с капитализацией депозит. И делать ничего не надо.
А еще если цены вниз пойдут на недвигу...


В США нет такого процента. Здесь либо доли либо недвижимость... smile*dont_know* smile*pardon*

Цитата
kostnn пишет:
160$ в мес с 33333$


Или $30 в месяц при первом варианте. smile:-D

Цитата
Вячеслав пишет:
Тыц Кину еще ссылку на ветку Лорда, для полноты картины. Что касается сдачи ЧАСТИ комнат - это очень сильное решение. Позволяет и самому жить в доме (что решает жилищную проблему и устраняет конфликт с законом либо повышение налога), и прибыль от сдачи отдельных комнат выше, и риск простоя меньше (по крайней мере часть сдастся), и веселее (жить в компании студентов)


Как показала реакция читателей в моей теме - на это многие не хотят идти по каким-то надуманным причинам, мол "на одном толчке какать" итд. Хотя это действительно золотая жила. Таким способом можно стать миллионером за двадцать лет. smile*yes* smile*thumbs_up*

Цитата
Вячеслав пишет:
Цитата
kostnn пишет:
Давайте лучше скинемся и на Гавайах прикупим.

Хорошая тема. Но тогда там надо и жить, и иметь несколько единиц недвижимости. Тогда можно жить неплохо. Но для этого надо иметь много денюшков. Начинать лучше на континенте, ИМХО.


Как просто отдыхать на Гавайах бесплатно - мы уже знаем. Также мы видим, как легко отложить $10,000 в год, работая на должности с оплатой $15 в час. Если вкладывать $10,000 под 4,62%, то выкупить квартиру в собственность - дело четырех-пяти лет. Затем два года на аккумуляцию новых 30к для старта и повторить.

Итого, с $30к стартовым капиталом, и 30ю годами за плечами, к моменту, когда вам стукнет 50 вы собственник 3х квартир на Гавайах, каждая из которых приносит $5,000 в год после вычета всех затрат. Если же в квартиры вкладывать и прибыль, что они генерируют, то всю затею можно провернуть за 10 лет, но тогда денег для отдыха на Гавайах до 40ка лет - не будет. smile:-D
В США Девять Лет и Деcять Месяцев (3600 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
В США нет такого процента.

Я буду в США, а депозит пускай остаётся там где он сейчас, а карта в кармане.
Правда, день ото дня не спокойнее. Могут тут в любую минуту замутить что угодно.

Что такое HOF?
Изменено: kostnn - 13.01.2016 23:29:34
Цитата
kostnn пишет:
Я буду в США, а депозит пускай остаётся там где он сейчас, а карта в кармане.
Правда, день ото дня не спокойнее. Могут тут в любую минуту замутить что угодно.

У меня тоже есть депозиты в Украине в их национальной валюте smile:-D и с процентом 22% годовых! Покрывает ли это падение гривны? Нет. Много ли я на этом зарабатываю? 0.


Цитата
kostnn пишет:
Что такое HOF?

Home Association Fee. Газоны перед домом стригут и за лампочку на лестничной площадке платят. 95% квартир имеют этот платеж.
В США Девять Лет и Деcять Месяцев (3600 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Home Association Fee. Газоны перед домом стригут и за лампочку на лестничной площадке платят. 95% квартир имеют этот платеж.


у нас в Миннесоте это называется HOAF - homeowners association fee. И я бы все же раскрыла пользу этого сбора для полноты картины. Конечно туда входит вывоз мусора, уборка снега, стрижка травы. Но это далеко не все расходы. Сюда также включена страховка на все дома (если бы каждый покупал отдельно, то было бы дороже для каждого дома). Кроме того, сюда входит взнос на капитальный ремонт (в том числе замена крыши, сайдинга, входных дверей, покраска, чистка вентиляций, проверка и чистка вентиляции сушильной машины для одежды, чистка дымохода для камина и прочее), на облагораживание территории, на ремонт дороги, пешеходных подходов к дому, драйвеев и так далее.
Т.е. вы платите этот взнос ежемесячно и потом вам не надо думать где взять денег на ремонт крыши и так далее. Кроме того, территорию обраватывают от всяких грызунов и прочего - вы этого не видите и вам за это не надо беспокоиться. Испортилась трава у дома - не вопрос, ассоциация заменит, вы не заплатите за это дополнительно.
Нам каждый год приходит бюджет из ассоциации, на что планируется потратить деньги, плюс указан фонд на экстренные случаи.
Далее - руководит ассоциацией board of directors - это жильцы этих же домов, выбранные на собрании. На волонтерской основе, абсолютно бесплатно, они занимаются всеми этими вопросами. Сами деньги и их распределение (только после соответствующего разрешения от директоров) осуществляет property management company. Это нанятая компания, которой ассоциация платит деньги. Но если распределить на всех жильцов, то это копейки. То есть основной собранный фонд денег идет именно на обслуживание домов.

Если кто-то посчитал, что мы дорого платим за уборку снега - этот вопрос можно поднять и обсудить на заседании ассоциации и сменить вендора или предложить дать нам скидку. Если нам не понравилось как постригли наши кусты, мы тоже можем поднять этот вопрос и сменить вендора при необходимости.

Лично я нахожу это очень выгодным.
Цитата
Kivira пишет:
Сюда также включена страховка на все дома (если бы каждый покупал отдельно, то было бы дороже для каждого дома).


А вот это уже интересно! Получается, что сюда включается часть обязательных платежей, которые и так надо платить, и после этого HOAF уже не выглядит так страшно.

Kivira, а в Миннесоте HOAF на хозяине дома или на арендаторе? И сколько в среднем получается в месяц? Я так понимаю, часто в ассоциации домовладельцев предоставляются бассейн, тренажерный зал и т.п.?
HOA fee и что туда включено ОЧЕНЬ сильно отличаются в разных штатах и в разных местностях одного штата.
Я думаю, что Kivira говорила о многоквартирном доме в случае со страховкой. В этом случае страховка здания всегда на HOA, она не может быть разделена.
Ну и нужно помнить, что HOA fee очень легко может меняться вдвое и втрое, когда приходит пора серьезных ремонтов, типа крыши и т.д. По сравнению с небольшой начальной, когда собственность еще новая.
A ‘liberal paradise’ would be a place where everybody has guaranteed employment, free comprehensive health care, free education, free food, free housing, free clothing, free utilities and only law enforcement personnel have guns....It’s called prison.
Страницы: 1 2 3 4 5 ... 17 След.