« Скрыть колонку « Скрыть шапку

Дядюшка Сэм сообщает:

Работает проверка заявок, принятых осенью 2018 года.

Прием новых заявок до 5 ноября 2019 года.

Изменение в дате розыгрыша!

Победителей выберут 6 июня 2020 года.

Участвуйте!

Мы помогаем принять участие в лотерее.

Платная услуга от частной компании

Интервью победителей

Июль 2020: current

Июнь 2020: current

Май 2020: 30000

Если за время ожидания результатов лотереи у нас с мужем родится ребенок (которого, естественно, невозможно внести в число участников, т.к. его еще нет), как решится вопрос с Грин...

Еще 1037 вопросов » Ответы 1

Центр Грин Кард

ул. Октябрьская, 5, офис 108
Минск, Беларусь

тел. в офисе (017) 327-77-55

e-mail: info@greencard.by

полная контактная информация

Сейчас вы можете только читать. Чтобы что-то написать, зарегистрируйтесь или войдите со своим логином и паролем (если они у вас уже есть).
Страницы: Пред. 1 2 3 4 5 ... 17 След.
RSS
Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?
Я также напомнил бы отвратительную привычку HOF'а запрещать сдавать жилье в рент.
Хоть жилье и твое - "эти товарищи" на одном из собраний могут решить, что многовато жилья в рент сдается - и прикрыть лавочку. Причем сделать это могут в любой момент и без предупреждения. И тогда всем планам на прибыльную инвестицию придет конец - а квартиру придется в срочном порядке продавать. Так что спасибо, я уж лучше сам приеду и снег уберу! Или лично найму соседского мальчишку за $10 в час, но не за $450 в месяц! smile%-)
В США Восемь Лет и Четыре Месяца (3050 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Процесс пишет:
HOA fee и что туда включено ОЧЕНЬ сильно отличаются в разных штатах и в разных местностях одного штата.

Я думаю, что Kivira говорила о многоквартирном доме в случае со страховкой. В этом случае страховка здания всегда на HOA, она не может быть разделена.

Ну и нужно помнить, что HOA fee очень легко может меняться вдвое и втрое, когда приходит пора серьезных ремонтов, типа крыши и т.д. По сравнению с небольшой начальной, когда собственность еще новая.


вы наверное правы, что все отличается по штатам. Потому скажу, что мой пример из Миннесоты. Это ассоциация таунхоумов. Сейчас плата составляет $190 в месяц. Страховка включена. Также в нашем случае включена оплата воды. Т.е. лей сколько хочешь, плата за ассоциацию не поменяется. Да, у нас в ассоциации автоматический полив газонов, потому наверное расход воды ввели в association fee.
И у нас плата стабильная, раз в два года поднимается может на $5. У нас не повышают плату, когда приходит пора серьезных ремонтов. Так, нам уже и крышу меняли, и драйвеи чинили, и прочее. Плата оставалась одинаковой.

По поводу замечания Лорда о том, что не разрешат сдавать в рент - это правда. НО...в нашей ассоциации, если ты уже сдаешь, никто тебе не запретит. Запрет могут ввести на новую сдачу в рент дома, который до этого не сдавался.

В связи с тем, что правила везде разные, советую просто изучать их до покупки дома. В нашем случае я считаю эту оплату в какой-то степени выгодной.

В нашем случае, эту fee мы платим сами (дом мы сдаем), но никто не запрещает вам снимать эту плату с жильцов или включать ее в стоимость аренды.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Так что спасибо, я уж лучше сам приеду и снег уберу! Или лично найму соседского мальчишку за $10 в час, но не за $450 в месяц!


В Миннесоте в среднего уровня ассоциациях (не миллионных домах) таких цен нет - в среднем это $200 в месяц, где-то немного больше, где-то меньше.
Да, я и не сомневался в цифрах или вашей выгодности-невыгодности. smile:)
Просто обратил внимание, что в дискуссии вперемешку перепутаны и квартиры и дома. А это совершенно разный подход к недвижимости, ну и плюс уже сверху гигантская разница между штатами и городами.
Плюс вот вы опять ввели новое слово в эту тему - таунхоум. Это вроде как не отдельный дом, но и не квартира в многоэтажке. Поэтому часто они объеденены в кондо-ассоциации. И берется condo-fee вместо HOA fee. А оно уже по своей структуре может отличаться и может иметь или не иметь каого-то выбора для сервисов владельцами.
Ну и прочее, в каждой избушке свои погремушки. Короче каждый говорит о своем, только на том конце дискуссии (вне США) выводы могут совершенно ложные, вот и все.
A ‘liberal paradise’ would be a place where everybody has guaranteed employment, free comprehensive health care, free education, free food, free housing, free clothing, free utilities and only law enforcement personnel have guns....It’s called prison.
А у меня HOA fee - $239 в год. Так что опять все зависит от того, что туда включается и где это происходит.
A ‘liberal paradise’ would be a place where everybody has guaranteed employment, free comprehensive health care, free education, free food, free housing, free clothing, free utilities and only law enforcement personnel have guns....It’s called prison.
Цитата
Процесс пишет:
Да, я и не сомневался в цифрах или вашей выгодности-невыгодности.



я не сомневаюсь, что вы не сомневались smile:) smile*beer*
я в общем говорю для читающих, что иногда это может быть выгодно, а иногда может и нет...А то по примерам Лорда складывается впечатление, что все за уборку снега и стрижку травы платят $450 в месяц. Я просто привела пример, что может быть и по-другому, и что доля уборки снега в этом платеже может быть минимальна.
Цитата
Kivira пишет:
А то по примерам Лорда складывается впечатление, что все за уборку снега и стрижку травы платят $450 в месяц. Я просто привела пример, что может быть и по-другому, и что доля уборки снега в этом платеже может быть минимальна.


smile*jokingly*

Возможно я немного сгустил краски, но в большинстве случаев (ИМХО!) HOF можно считать практически паразитируюшей организацией, которая дерет в три шкуры за услуги, которые могли бы обойтись дешевле.
Даже если вернуться к той же стрижке газонов - то они нанимают специальную организацию с листодувами и "архитекторами кустов" и прочим-прочим. Так угадайте, какой счет прийдет от таких работников за "убрали листья и постригли газон"? Угу, "далеко за $100"...
В США Восемь Лет и Четыре Месяца (3050 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Лорд...только ради Вас....полезла и нашла сколько за что платит наша ассоциация с одного таунхоума (данные 2012 года, т.к. более свежих в интернете не нашла, надо дома искать бумажный вариант, а на это нет времени)
Итак, в Миннесоте, в одной из ассоциаций города Maple Grove, оплата за ассоциацию составляет $190 в месяц, из них:
$41 в месяц - за земляные работы (стрижка и замена травы, стрижка и замена кустов, уборка снега, обработка от паразитов, подкормка травы, посадка новых деревьев, и т.д.)
$31 - страховка
$27 - вода (не зависимо от расхода)
$14 - оплата менеджмента
$9 - вывоз мусора
Итого: $122.00.

Остальные $68 идут в фонд капитального ремонта и текущий мелкий ремонт, а также прочистка вентиляций, сливов и т.д. - в год $816.
Да, смешная дискуссия. И крутые выводы из придуманных ситуаций.
Этих стригалей-косильщиков как собак нерезанных. За получение относительно постоянной и масштабной работы с HOA они снижают цены настолько, что часто это гораздо дешевле, чем нанимать индивидуально. В Оклахоме это еще вдвое дешевле, чем в Миннесоте, но тут и снега же нет.
Конечно самому дешевле всего все сделать, кто бы спорил. Но зачем, если можно использовать это время по дешевке на полезные вещи?
A ‘liberal paradise’ would be a place where everybody has guaranteed employment, free comprehensive health care, free education, free food, free housing, free clothing, free utilities and only law enforcement personnel have guns....It’s called prison.
Цитата
Вячеслав пишет:
Неужели НАСТОЛЬКО врут? Сайт ведь специализируется и на сдаче в аренду, то есть цифры у них должны быть более-менее реальные. Или имеется в виду такая квартира, но с хорошим ремонтом?

Имеется в виду за сколько в среднем сдается квартира аналогичного размера, в аналогичном районе, в доме аналогичного возраста и еще куче разных параметров. Оценка zillow может привирать, если недостаточно данных для построения регрессионной модели, но в данном случае я думаю Лорд нашел не совсем аналогичные квартиры.
Цитата
Вячеслав пишет:
Конечно, 2,5% это не сэкономит (брокер неопытному риэлтору столько не отстегнет)

Насколько я знаю, это не вопрос "отстегнет-не отстегнет", а официальное правило листингового сервиса.
Цитата
Вячеслав пишет:
это найти проблемное жилье и сделать там ремонт своими силами

Тут нужно заметить, что если делать что-то кроме мелкого ремонта самостоятельно, например сантехнику или электрику, то если потечет/закоротит, то страховая вместо выплат скажет "извини дорогой, но мы не виноваты, что но мало того, что у тебя руки из жо анальная диспозиция верхних конечностей, так ты еще и без лицензии работал."
Цитата
Вячеслав пишет:
Для меня важно знать процент вернувшихся денег В ТЕЧЕНИЕ ГОДА БЕЗ ВЫХОДА ИЗ ИНВЕСТИЦИИ. Наверное, это будет называться типа "рентабельность собственного капитала".

Данная цифра может быть имеет смысл для собственного капитала, но не для кредитного. Например, если вы например возмете в кредит машину с нулевым начальным взносом и 300 баксов в месяц платежей по кретиту, то если вы будее ее сдавать, эта цифра будет равна плюс бесконечность, если будете сдавать дороже 300 баксов в месяц и минус бесконечность - если дешевле smile:)
Цитата
Вячеслав пишет:
А на что это влияет?

Влияет на прибыльность дома. Если, допустим, вам нужно раз в 10 лет сделать в доме что-то серьезное на 10К долларов, то чтобы выяснить, какая реальная прибыльность дома в год нужно вычесть 10К/10=$1000 из общей суммы прибыли.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Принято считать 2% амортизации в год и 2% поднятие цены за рент в год

Маловато как-то - инфляция в некоторые годы и то больше бывает.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Я также напомнил бы отвратительную привычку HOF'а запрещать сдавать жилье в рент.

Надо сказать, в этом иногда есть смысл - если я покупаю кондо в определенном районе, то я ожидаю, что за стенкой будет жить примерно такая же семья, а не 20 мексиканских нелегалов, которым хозяин кондо сдал часть койки за умеренную плату.
Цитата
Bayda пишет:
Маловато как-то - инфляция в некоторые годы и то больше бывает.


Ну, цифры не я придумал... smile*pardon*

Цитата
Bayda пишет:
Надо сказать, в этом иногда есть смысл - если я покупаю кондо в определенном районе, то я ожидаю, что за стенкой будет жить примерно такая же семья, а не 20 мексиканских нелегалов, которым хозяин кондо сдал часть койки за умеренную плату.


Правильно! Но нас, как потенциальных инвесторов - интересует как раз та самая возможность заселить, если и не 20, то хотя бы троих, а уж мексиканцев-ли - это как повезет. smile*jokingly*
В США Восемь Лет и Четыре Месяца (3050 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Еще хочу спросить насчет кредитов на недвижимость.
Насколько я понимаю, банки дают кредит примерно из расчета, чтобы выплаты по нему не превышали примерно 40% от заработанного дохода семьи?
Кто-нибудь знает более точную формулу?
Кто знает, насколько длинная должна быть кредитная история, чтобы кредит дали?
Через сколько времени после приезда можно получить кредит на недвижимость?
Под какой процент?
Насколько реально потом перекредитовываться по мере выплаты кредита, чтобы были дополнительные деньги на первый взнос на следующую единицу недвижимости?
Насколько охотно банки дают кредит с маленькими даунпайментами (5-10%)?
Какие есть еще возможности получить финансирование кроме банков? какие-нибудь частные фонды и т.п.
Под какие условия?
Если на территории СНГ жилье в аренду предлагают на 99% частники, то в Штатах это бизнес для юр. лиц. Есть целые кварталы и дома, где невозможно купить квартиру, а только снять.
Цитата
Вячеслав пишет:
Насколько я понимаю, банки дают кредит примерно из расчета, чтобы выплаты по нему не превышали примерно 40% от заработанного дохода семьи?

Насколько я понял, максимум 43% back-end debt-to-income ratio. Т.е. в эти 43% входят помимо собсвенно выплат по кредиту входят страховки, налог на недвижимость, а также выплаты по всем другим кредитам и кредитным карточкам.
В любом случае, даже при 40% DTI Вам нужно будет серьезно попрактиковаться в методике экстермальной экономии имени Лорда Ергайца, иначе будет совсем тяжко.
Цитата
Вячеслав пишет:
Кто знает, насколько длинная должна быть кредитная история, чтобы кредит дали?
Через сколько времени после приезда можно получить кредит на недвижимость?

Минимальный рейтинг для получения кредита - 620. Наверное, такой можно и за год собрать, но брать чредит через год будет тяжеловато в финансовом плане. Кроме того, если вы работаете на текущем работе менее двух лет это увеличивает вероятность отказа.
Цитата
Вячеслав пишет:
Под какой процент?

Ставка все время меняется, текущую ставку и историю можно посмотреть, например на zillow
Цитата
Вячеслав пишет:
Насколько реально потом перекредитовываться по мере выплаты кредита, чтобы были дополнительные деньги на первый взнос на следующую единицу недвижимости?

Процедура рефинансирования не сильно отличается от процедуры кредитования покупки.
Цитата
Вячеслав пишет:
Насколько охотно банки дают кредит с маленькими даунпайментами (5-10%)?

Если по всем остальным параметрам вы подходите, то маленький даунпеймент не будет проблемой, но может увеличить рейт. У меня коллега первый дом вообще под 0% даунпеймента брала, правда относительно давно.
Цитата
Вячеслав пишет:
Какие есть еще возможности получить финансирование кроме банков? какие-нибудь частные фонды и т.п.

Кроме банков кредиты предоставляют кредитные союзы, лендинговые компании, а также частные моргедж брокеры, которые продают все вышеперечисленное.
Цитата
Вячеслав пишет:
Под какие условия?

Условия везде примерно одинаковые, хотя у банков они более жесткие.
Цитата
Вячеслав пишет:
Насколько я понимаю, банки дают кредит примерно из расчета, чтобы выплаты по нему не превышали примерно 40% от заработанного дохода семьи?
Кто-нибудь знает более точную формулу?


43% от семейного дохода до налогов, Bayda прав. Но не так все страшно - первый свой дом я покупал, когда у меня зарплата была $11,65 в час, а супруга показывала свой доход только для галочки (чтобы банк отстал) - так как уволилась через два месяца и не работала почти целый год.

Так что на счет "системы экономии Lord_Ehrgeiz'а" - то она проста - твердое нет "выкачивателям" денег и твердое да - учету и планированию затрат. smile*thumbs_up*
Ну и не покупайте пылесос за сумму, которой достаточно для покупки продуктов питания на семью из четырех человек на два месяца! smile;-)

Цитата
Вячеслав пишет:
Насколько охотно банки дают кредит с маленькими даунпайментами (5-10%)?


Под личное пользование - без проблем. Под сдачу в оренду - хотят 20%.

Цитата
Вячеслав пишет:
Какие есть еще возможности получить финансирование кроме банков? какие-нибудь частные фонды и т.п.
Под какие условия?


Почитайте вот тут. Я там пытаюсь денег заработать, но там же можно и потратить, то-есть в долг взять.
В США Восемь Лет и Четыре Месяца (3050 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Bayda пишет:

В любом случае, даже при 40% DTI Вам нужно будет серьезно попрактиковаться в методике экстермальной экономии имени Лорда Ергайца, иначе будет совсем тяжко.


Да у меня сейчас метод не то что экстремальный - суперэкстремальный. Копим деньги на интервью/переезд при упавшем раза в три уровне жизни в стране. smile;-) Живем баксов на 200, наверное, в месяц семьей из 4-х человек.

Цитата
Bayda пишет: Минимальный рейтинг для получения кредита - 620. Наверное, такой можно и за год собрать, но брать кредит через год будет тяжеловато в финансовом плане. Кроме того, если вы работаете на текущем работе менее двух лет это увеличивает вероятность отказа.


Спасибо за информацию.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
43% от семейного дохода до налогов, Bayda прав. Но не так все страшно - первый свой дом я покупал, когда у меня зарплата была $11,65 в час, а супруга показывала свой доход только для галочки (чтобы банк отстал) - так как уволилась через два месяца и не работала почти целый год.


Это вселяет надежду. Потому что за нал квартиру не купить, а жить всю жизнь в арендной экономически не выгодно.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Под личное пользование - без проблем. Под сдачу в оренду - хотят 20%.


А насколько реально взять сначала под личное пользование, пожить там пару месяцев-пол годика, а потом сдать в аренду а переехать в новое купленное под личное пользование? Банки это как-то отслеживают уже ПОСЛЕ заключения договора? Могут пересмотреть или аннулировать кредитный договор? Увеличить процентную ставку или потребовать бОльший даунпаймент?

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Почитайте вот тут. Я там пытаюсь денег заработать, но там же можно и потратить, то-есть в долг взять.


Спасибо!
Цитата
Вячеслав пишет:
Это вселяет надежду. Потому что за нал квартиру не купить, а жить всю жизнь в арендной экономически не выгодно.

smile*yes* smile*thumbs_up*

Цитата
Вячеслав пишет:
А насколько реально взять сначала под личное пользование, пожить там пару месяцев-пол годика, а потом сдать в аренду а переехать в новое купленное под личное пользование? Банки это как-то отслеживают уже ПОСЛЕ заключения договора? Могут пересмотреть или аннулировать кредитный договор? Увеличить процентную ставку или потребовать бОльший даунпаймент?


Тут мнения разошлись. Kivira утверждает, что купив первый дом для жилья и сдав его в аренду через пару лет - ничего не мешает купить второй - снова для жилья. -)
Bayda считает, что при этом банк пересчитает проценты на кредит по первой недвижимости, как на такой, что сдается в аренду (разница 0,5-1,5%, сумма набегает более, чем приличная).

Ну и опять таки, когда я говорил со своим банком о покупке второй недвижимости - они просили 20% первого платежа.
Тем не менее, если речь идет о квартире в среднего размера городе, то спокойно можно рассчитывать на цену в 100к, так что 20% - это "всего" 20к, которые легко отложить за два года по "системе Lord_Ehrgeiz'а", даже работая при этом за минимальную зарплату smile8-) .
В США Восемь Лет и Четыре Месяца (3050 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:

Тут мнения разошлись. Kivira утверждает, что купив первый дом для жилья и сдав его в аренду через пару лет - ничего не мешает купить второй - снова для жилья. -)

Bayda считает, что при этом банк пересчитает проценты на кредит по первой недвижимости, как на такой, что сдается в аренду (разница 0,5-1,5%, сумма набегает более, чем приличная).


конечно правила могут отличаться в разных банках. Но, в нашем сучае это сработало без проблем. Мы прожили в доме какое-то время, потом сдали его и купили новый дом. Оба дома в кредит у разных банков. Может в этом фишка. Фактически пока мы вовремя платим за старый дом, банк же нас не трогает. Перед покупкой нового дома, мы рефинансировали старый под более низкий процент.
Когда покупали новый дом, у нас просили написать обьяснительное письмо, почему мы рефинансировали старый и через пол года купили новый. Мы написали, что у нас 4 человека в семье и мы наконец-то поняли, что в старый дом не влазим уже, нам надо по спальне каждому. Вот и все. Оба дома у нас в кредит под ниже чем 4%.
Налоги на первый дом, сданный в аренду, поднялись в связи с тем, что он больше не owner-occupied.
Цитата
Kivira пишет:
Налоги на первый дом, сданный в аренду, поднялись в связи с тем, что он больше не owner-occupied.


Очень интересно! Об этом я еще не слышал! О какой сумме идет речь? О сотне или о паре сотнях долларов (в год)??
В США Восемь Лет и Четыре Месяца (3050 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Страницы: Пред. 1 2 3 4 5 ... 17 След.