Lord_Ehrgeiz

Policy Of Truth,
Bayda,

Вы меня поражаете... В плохом смысле!
Я не знаю, что считаете вы, считать и овец можно, и ворон... Я считаю ГОДОВОЙ возврат инвестиций, для будущего года.

ГУглим...

Цитата
To calculate ROI, the net profit of an investment is divided by the amount of money invested, and the results are expressed as a percentage or ratio.

Этот подсчет производится для подсчета эффективности вложения чтобы сравнить эффективность вложения с другими (Альбукерке и Беллингем).
ROI можно считать в денежном выражении (как я считал в моих сообщениях выше), или же ОБЩИЙ ROI, который учитывает выкупленную часть.
Чтобы подсчитать годовой возврат инвестиций, нужно разделить (годовую) прибыль - деньги, что останутся от дохода после вычета всех затрат...
Б-хем: $2000 - $979 - $180 = ~~ $800 * 12 = $9,600
на сумму изначальных инвестиций...
Б-хем: $22,000
и выразить эту сумму в процентном состоянии (умножить на 100%)

Получаем:
Б-хем: ROI за 2017-2018й год (начиная с Октября): 9600/22000*100%=43,63%

Если же мы считаем ОБЩИЙ годовой ROI, то процент будет ЕЩЕ выше, так как за этот период 10/2017-10/2018 я выкуплю $3,560

Получаем: ОБЩИЙ годовой ROI 2017-2018й год (начиная с Октября): 9600+3560/22000*100%=59,81%

За следующий год эта цифра будет ЕЩЕ выше, так как я выкуплю больше дома.

При инвестиции в Альбукерке Байда, конечно же прав - в ЕГО примере ROI действительно будет 86.4%, так как именно так он и считается.
Но знаете, где кроется БОЛЬШАЯ ошибка, мои "диванные инвесторы"??
Ошибка кроется в том, что в США банки не дадут кредит на вторую недвижимость с нулевым или 0.5%нтным платежом.
Минимальный первый платёж при покупке второй недвижимости в кредит - 20%.
20% от $50,000 это $10,000. Ежемесячная прибыль в $18 $72 ($287 минус $214 платы за ипотеку при долге $40,000) при первом платеже в $10,000 дает годовой ROI 18*12/10000*100%=2.16% 72*12/10000*100%=8.64%

Байда, взываю к Вашей логике - прочитайте данное сообщение внимательно и подумайте, кто прав - я, говоря, что Альбукерке в моем случае невыгодно сдавать, или Вы, утверждая, что если бы я купил квартиру в кредит, то сдавать ее было бы выгодно. Жду Вашего сообщения.

ДМ80, желаю Вам почитать некоторое количество финансовой литературы, так как способ подсчета возврата инвестиций, приведенный Вами - просто гротескный.

Пример для Вас, отойдем от домов на этот раз, так как с домами Вы почему-то не понимаете, о чем речь...

У меня имеются в наличии доли фонда AFICX, в 2015м я купил их на $5,500 и больше не покупал.
За период с Января 2017го года по сегодняшний день они подорожали на $800 (c 6200 до 7000).
ROI за текущую часть 2017го - 800/5500*100=14.54%
Тут все понятно! Сколько я получил [бы, если бы продал сейчас доли]?? $800! Сколько процентов ROI?? 14.54% Почему?? Потому что я вложил $5,500.

Вы же предлагаете считать его от "общей цены дома" ОБЩЕЙ суммы фонда ($103,831.15 миллиона долларов!)...
Процент будет в пикочастях...

Понимаете?? Очень надеюсь, что понимаете. Если не понимаете, пишите в личку, я Вам объясню еще лучше, здесь я уже три сообщения потратил, пытаясь Вас просветить, но Вы все так же упорствуете...

Цитата
Policy Of Truth пишет: Поэтому ещё раз повторю Цитата 1. вы всегда сравниваете неравнозначные ситуации; 2. своими подсчетами вы четко демонстрируете невыгодность приобретения квартиры в Альбукерке за собственные деньги. Купили бы в кредит, как дом в Белинхеме, и делов то! Выбирайте любой из моих вариантов.

Как же Вы невнимательны...
Ладно, ЕЩЕ РАЗ.
Итак, чтобы освежить Вам память:

Сначала я говорю о том, что квартиру в Альбукерке сдавать невыгодно:

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Про сдачу - тут-то собака и зарыта! Когда нам надоест Альбукерке - квартиру скорее всего нужно будет продавать, так как сдать ее можно за копейки...

Затем Кивира переспрашивает:

Цитата
Kivira пишет: Подождите .... сдача квартиры стоимость в $50,000 в месяц может приносить $500... и вы говорите это не выгодно?

Я ей отвечаю.
Затем Вы наводите какие-то странные цифры.
Я сообщаю Вам, что цифры - не Ваш конёк (что, в общем, не страшно, но просто нужно знать свои сильные и слабые стороны). Вместо последовать моему совету и свернуть этот бестолковый спор, Вы продолжаете упираться.

Цитата
Policy Of Truth пишет: ответить - "да, выгодно!" А если рассмотреть Белинхемский down = 0%, то как уже отметил Bayda - это будет уже бесконечный % прибыли. Купили бы в кредит, как дом в Белинхеме, и делов то!

Что же, если для Вас Байда такой непревзойденный авторитет (в вопросе инвестирования в недвижимость), придется немного омрачить его авторитетность. Заодно и Вам объяснить, где Вы ошибаетесь.

Итак, сначала Альбукерке.
Если Альбукерке выкупить полностью, то потенциальная прибыль равна примерно $287, годовой доход от вложения $50К - 6.9%.
Если же последовать Вашему совету (подслушанному у Байды), и взять эту квартиру в кредит, то что мы получим?? Что если брать $50К в долг на 30 лет при проценте 5%, то ежемесячный платёж по такому кредиту составит $268. Итого, с Вашей подачи (и делов то!) такая квартира может приносить примерно $18.59 прибыли в месяц. Мдя. Я говорил, что цифры не Ваш конёк? Я ошибался. Вы даже издалека конюшни не видели!

Теперь к вопросу о Беллингеме. Не понимаю, что смущает Вас в 44% доходности вложения $22,000. Вам что, обидно, что этот мой дом дает столько денег??

Первый мой платеж за дом составил $22,000.
В течении трёх лет я постепенно выкупил его посредством ежемесячных платежей (а также внес три дополнительных платежа) на $31,182, эту же сумму ($31,000) я изъял из выкупленной части обратно - для покупки квартиры. Читайте - Я ВЛОЖИЛ В ДОМ ТОЛЬКО ИЗНАЧАЛЬНЫЕ $22,000.

Оплата кредита, налога и страховки за три года обошлась в $28,115 (не учитывая Август); за сдачу комнат за этот период я получил $28,023.
Читайте - КВАРТИРАНТЫ ПОЛНОСТЬЮ ОПЛАТИЛИ МНЕ ТРЁХЛЕТНЕЕ ПРОЖИВАНИЕ В МОЕМ ДОМЕ. Как следствие - Я ВЛОЖИЛ В ДОМ ТОЛЬКО ИЗНАЧАЛЬНЫЕ $22,000.

Сейчас дом приносит $800 прибыли в месяц.

800*12*100%/22000 = 43.63%

Дом приносит мне 44% в год, от вложения $22,000.


Если бы я сейчас вдруг решил выкупить дом, то пришлось бы вложить $22,000 + $198,000 = $220,000
Выкупленный дом мог бы приносить около $1,600 прибыли в месяц.

1600*12*100%/220000 = 8.73%

Как Вы считаете, что выгоднее??
Вопрос риторический, можете не отвечать.

Слава Господу, я считать умею!
А Вам советую впредь не спорить о вещах, в которых Вы мало смыслите, основываясь при этот на словах человека, которых также недалек в этом вопросе.
Всего доброго!

Цитата
Lisic@ пишет: AR12, Да, это в месяц, причем не только в танхаусах, а даже просто квартиры имеют в нашем районе такой сумашедший HOA, и нет никаких бассейнов и тому подобных благ.

В этом плюс Альбукерке. Из-за того, что тут низкая минимальная зарплата - тут очень дешевые цены НА ВСЁ. По-этому тут хорошо жить, но плохо работать. Так что те, кто может работать удаленно (или же те, кто приближается к ФН) - милости просим!