Lord_Ehrgeiz

Цитата
Bayda пишет: ROIC - это ROI с учетом налоговой ставки.

Нет.
Идите гуглите разницу между ROI и ROIC.

Цитата
Bayda пишет: Вот только вы с банком не открыли партнерство, согласно которому каждая сторона получает прибыль соразмерно внесенного ей капитала.

Вы почему-то не ответили, что должно быть в знаменателе в этом случае - 25К (мой вклад) или 50К (вся сумма инвестиций).

Цитата
Bayda пишет: Вам уже 4 других читателя темы пытались донести элементарные принципы экономики, пока всем это не надоело.

Идут 4 раввина по парку, и зашёл у них религиозный спор. Трое отстаивают одну точку зрения, а четвёртый соответственно другую. Спорит с ними, уже все слова кончились и он обращается к небу:
- Господи, подай знак, если я прав!
Вдруг удар грома. Остальные:
- Ну и чё? Это случайность.
- Господи - просит четвёртый - подай ещё знак!
Удар молнии в дерево неподалеку. Остальные:
- Ну и чё? Всегда молния в деревья бьет.
Четвертый на пределе: - Господи, покажи кто прав!!!
Ту облака расходятся, и голос с неба говорит, обращаясь к остальным трём:
- Он прав!!!
Остальные:
- Ну и чё? Всё равно вас двое против троих.

Цитата
Bayda пишет: Конечно дом в Беллингеме выгоднее в абсолютном выражении: не смотря на то, что 4.36% меньше, чем 6%, но 4.36% от 220К больше, чем 6% от 50К.

Речь идет о 22К, а не о цене недвижимости!!

Вот Вам наводящий вопрос: Вы можете инвестировать $22К в недвижимость с неправильно подсчитанным коэффициентом ROI "4.36%" или под "6%". Какой вариант Вы выберете??

Цитата
Bayda пишет: Поскольку прибыль без вложений не бывает, а в данном случае по вашей формуле вложений нет, а прибыль есть, то очевидно, что какое-то вложение в своей формуле Вы упустили.

Да сколько раз Вам говорить, что я считаю не прибыль, а ВОЗВРАТ ИНВЕСТИЦИЙ, который, ЕСТЕСТВЕННО невозможно подсчитать БЕЗ ИНВЕСТИЦИЙ??

Цитата

Bayda пишет: Можно еще вопрос по поводу Вашего способа расчета прибыльности инвестиций? Есть фонд А, который на каждый вложенный в него доллар приносит 10 центов в год и фонд Б, который на доллар приносит 20 центов прибыли в год. У Вас есть 20К и Хелок кредит под 5% на 30 лет. Вы решили вложить в первый фонд 10К своих денег и 90К кредита, а во второй 10К своих денег и 5К кредита. По Вашей формуле ROI фонда А будет 3.5%, а фонда Б - 2%. Скажите, какую полезную информацию Вы получили из этих двух значений, и как полученная информация повлияет на Ваше решение, если у Вас появятся еще 10К и нужно будет выбрать один из этих двух фондов для размещения инвестиций?

Что я считаю?? ROI. Что такое ROI?? Это возврат инвестиций.

В фонде А у меня инвестированно 10К и в фонде Б столько же. ROI А (без хелока) = 10%; ROI Б (без хэлока) = 20%. Ответ - фонд Б выгоднее.
Именно по-этому нет никакого смысла включать сюда кредит, так как он только переворачивает проценты задом-наперед (как по-Вашему получилось, что вкладывать деньги в недвижимость в Альбукерке выгоднее, чем в недвижимость в Беллингеме).

Цитата
Policy Of Truth пишет: Вы не учитываете разницу в конъюнктуре рынка недвижимости в разных городах США, из которой следует, что стоимость квартиры в Альбукерке в 4,4 раза дешевле, чем дом в Белинхеме... и что стоимость аренды в Альбукерке ниже, чем в Белинхеме.

Все это ерунда - меня интересуют цифры. Мои подсчеты с точностью отражают сложившуюся ситуацию - вкладывать 22К в квартиру в Альбукерке НЕ ВЫГОДНО по сравнению с вкладыванием 22К в дом в Беллингеме.

Цитата
Policy Of Truth пишет: За стоимость дома в Белинхеме можно купить $220.000/$50.000=4,4 квартиры в Альбукерке и одновременно сдавать их в аренду, получая больше прибыли с одной и той же суммы инвестиций. Следовательно, при покупке 4,4 квартиры в Альбукерке и сдачи их в аренду прибыль возрастает до $287*4,4=$1.263.

И что это доказывает??
Что Альбукерке в четыре раза "невыгоднее" Беллингема??
Ведь речь идет не о покупке недвижимости целиком, а о инвестиции $22,000.

Bayda,
Вы хоть сами читали ссылку, что даете??
Итак, формула ROI из Вашей ссылки:

ROI = (суммарный доход - себестоимость) / полная сумма инвестиций * 100%

Оттуда же:
Инвестициями могут быть активы, капитал, сумма основного долга бизнеса и другие вложения.

Читайте ВНИМАТЕЛЬНО - не СУММА активов, капитала, долга итд, а что-то одно.

Вы же путаете ROI c ROIC, из Вашей же ссылки:

ROIC = ((чистая прибыль + проценты * (1 – ставка налога)) / (долгосрочные кредиты + собственный капитал)) * 100%

С какого перепугу вы берете часть одной формулы и подставляете ее в другую - я ума не приложу, но Вы сами себе противоречите!
Вот Вам один простой пример:

Мы с Вами открыли партнерство и вложив каждый по 25К и купив квартиру в Альбукерке, сдали ее, получив при этом $500 прибыли на двоих.
Согласно договоренности прибыль мы делим поровну - по $250 в месяц каждому.
Согласно Вашим доводам, когда я решу посчитать свой ROI, то я с какого-то перепугу должен поставить 50К в знаменатель (свою и Вашу долю), что сделает мой ROI в два раза меньшим!

Давайте я на другом примере покажу абсурдность предложенной Вами формулы:

Я вложил $22,000 в дом в Беллингеме и сдал его (прибыль $800 в месяц)
и
Я вложил $22,000 в квартиру в Альбукерке и сдал ее (прибыль $250 в месяц)

ОЧЕВИДНО же, что выгоднее вложить в Беллингем, даже считать ничего не нужно, но тем не менее, мой ROI:

Беллингем: 800*12/22000*100%=43.63%

Альбукерке: 250*12/22000*100%=13.63%

Что же предлагаете Вы:

Беллингем: 800*12/(22000+198000)*100%=4.36%

Альбукерке: 250*12/(22000+28000)*100%=6%

По Вашему, получается ВЫГОДНЕЕ вложить в Альбукерке $22,000 и получать $250 в месяц, чем вложить их в Беллингем и получать $800 в месяц.
Вы что, действительно не видите своей ошибки?? Сколько раз Вам говорить, что я считаю ROI а не помесь ROI и ROIC??
Вы меня расстроили...

Когда дочитаетесь и готовы будете признать свою ошибку, я с удовольствием послушаю о том, как Вы были неправы, ерничая со своими 2+2=7 и коэффициентом Лорда.

ЗЫ: кстати, я специально не отвечал Вам о нулевых вложениях на протяжении целой недели, надеясь, что до Вас дойдет, но видимо ошибался...
Что же, вот Вам правильный ответ, запишите, как "ответ Лорда":

Цитата
Bayda пишет: Мне в свою очередь все таки было бы интересно узнать, какой же все таки получится коэффициент Лорда ROI для случая с нулевым вложением собственных средств.

ROI (Return of Investment) С нулевым вложением посчитать невозможно, поскольку невозможно посчитать возврат ВЛОЖЕНИЙ без ВЛОЖЕНИЙ - просто нечего считать.
Байда, теряете хватку...

Байда, в Вашем примере - инвестируя в виде первого платежа $500 в недвижимость ценой $100,000, Ваши месячные расходы (ипотека, налог, страховка, PMI) будут примерно равны $800. Если такое жилье сдать за $1,200, то Ваш годовой ROI будет 960%.
Проблема в том, что лично Вы не можете больше купить жилье с первым платежом в $500, так как у Вас уже есть ипотечный кредит.
Вторая проблема в том, что жилье за 100К врят ли можно сдать за $1,200 в месяц.
Но если эти моменты опустить, то все правильно, ROI равен 960%.
Этот показатель используется для сравнения разных инвестиций, как я уже раньше говорил. Вы зря заморачиваетесь кредитом!
Вот у меня есть $22,000

Я могу их положить в сберсчет и через год у меня будет $22,110. Какой ROI?? 0.5%
Могу положить в СиДи, и через год у меня будет $22,330. Какой ROI?? 1.5%
Могу купить долей AFICX и через год у меня [возможно] будет $24,640. Какой ROI?? 12%

Вы понимаете, зачем этот показатель?? Вы. Понимаете. Зачем. Этот. Показатель??
Вы что, действительно НЕ ПОНИМАЕТЕ??

Он нужен для того, чтобы определить, какая из инвестиций более выгодна. Именно по-этому только дурак будет держать $50,000 на сберсчете с процентом меньшим, чем инфляция!

Аналогично я посчитал выгодность возврата инвестиций с моим домом.
Я купил дом за $22,000. Через год у меня будет $34,600 (дом за $25,000 и $9,600 прибыли от аренды). Какой CASH ROI?? 44%

Этот показатель показывает (показатель показывает, ыыыыыы ), что выгоднее купить арендную недвижимость, чем доли. Выгоднее купить арендную недвижимость, чем Сиди. Выгоднее купить арендную недвижимость, чем держать деньги в сберсчете.
Караул.
Как Вы не можете понять такой простой вещи??

Цитата
Bayda пишет: Ну вот, sana1971 и whoareyou туда же...

Что Вы говорите??
Давайте по-порядке??

Цитата
sana1971 пишет: но вы не учитываете Долгосрочные обязательства - в вашем случае ипотечный кредит

Я-то как раз учитываю обязательства, так как $800 прибыли это $2,000 дохода минус 9% менеджеру минус платеж по ипотечному кредиту, я об этом уже ранее говорил (и не раз).

Цитата
whoareyou пишет: Я тут почитал последние пару страниц... не думал, что люди так могут не понимать простых вещей... 44% прибыли...

Не "44% прибыли" а 44% возврат инвестиций (9,600 по отношению к 22,000).

Для всех, кто в танке, цитирую Инвестопедию:

Цитата

Calculating ROI on financed transactions is a bit more complicated. Assume you purchase the same $100,000 property as above, but instead of paying cash, you take out a mortgage, making a 20% down payment. Your costs are $20,000 for the down payment ($100,000 sales price x 20%); $2,500 for closing costs (they're higher because of the mortgage) and the same $9,000 for remodeling. Your total out-of-pocket expenses are $31,500 ($20,000 + $2,500 + $9,000). Plus, there are ongoing costs associated with the mortgage. Let's assume you took out a 30-year loan with a fixed 4% interest rate. On the borrowed $80,000 ($100,000 sales price minus the $20,000 down payment), the monthly principal and interest payment would be $381.93. We’ll add the same $167 a month to cover taxes and insurance, making your total monthly payment $548.93. Note: A great tool for calculating the totals cost of a mortgage is a mortgage calculator like the one below. Now we take rent into consideration. Assuming your tenant pays $800 every month, you will have a cash flow of $251.07 monthly ($800 rent - $548.93 mortgage payment). Again, fast forward one year. Multiplying that $251.07 by 12 determines your net annual income, or return: $251.07 x 12 = $3,012.84. Next, divide the annual cash flow by your original out-of-pocket expenses (the down payment, closing costs, and remodeling) to determine the ROI. $3,012.84 ÷ $31,500 = 0.095. So your ROI is 9.5%. Some investors add equity into the equation (keep in mind that the equity is not cash-in-hand money you can spend; you would have to sell the property to actually access it). To get the amount of equity, review your mortgage amortization schedule to find out how much of your mortgage payments went towards paying down the principal (which builds up the equity). This is equity that can be added to the cash-flow figure. In our example, the amortization schedule on the loan shows that $1,408.84 of principal is paid down during the first 12 months. So, $4,421.68 ($3,012.84 annual income + $1,408.84 equity) ÷ $31,500 = 0.14. Result: a 14% ROI.

В общем, господа, на сим дискуссию считаю зашедшей в тупик, так как я единственный среди собравшихся начинающий инвестор с двумя единицами недвижимости , причем одна из них приносит мне кругленькую сумму при смешных начальных вложениях, а диванные эксперты, утверждающие обратное - не владеют вопросом. Увы и ах. Байда - купите себе вторую единицу недвижимости (в Б-хеме, например, студентов заселите ), тогда поговорим.