adayana

Цитата

Вячеслав пишет: Цитата adayana пишет: я узнаю о Хонолулу, и напишу Будем ждать с нетерпением! Если можно, расскажите, почему в Гонолулу тот же Зилоу частенько выдает оценочную стоимость в 5-10 раз больше, чем цена продавца, почему там такие сумасшедшие fee (до 1000 в месяц за крошечную студию), входят ли в него платежи за кредит (или лизинг), и вообще о схемах продажи (часто встречаю - типа лиз. договор до 2048 года и т.п. - это что?) Я так понимаю, что если лизинг - то это уже без кредита? А как насчет первоначального платежа? Или это и есть сумма, запрашиваемая продавцом? Которая гораздо меньше оценочной стоимости?

у меня лицензия в каролине, а не гаваи, в каждом штате свои особенности и разные местные платежи, налоги, и т.д. А в целом в месячную оплату ипотеки входит 4 суммы: тело кредита, процент, налог на недвижимость за 1 мес и страховка за 1 мес. Потому скорее всего на гаваях высокий налог , что не удивительно впринципе. А лизинг - это не покупка - это долгосрочная аренда, и по окончанию договора иногда владелец может продать недвижимость вам, но почти всегда - нет. На гаваях в лиз, т.к. сдают для туристов, мало кто там постоянно живет.

не нужна вам лицензия, если только покупать и для себя. Не стоит овчинка выделки. Попытаюсь объяснить - почему, чтобы вкратце.

1. Большие затраты на получение лицензии : образование в школе + криминальная проверка + сдача экзамена + при трудоустройстве на фирму вы будете независимым подрядчиком, а не наемным работником и там все расходы на вас, чтобы иметь право на те действия, что делает брокер + реклама в большинстве за вас счет + все остальное, что бы ни делали - за вас счет ну и т.д. + ежегодно отчислять придется больше тысячи только на то, чтобы вообще иметь право быть во всех системах, в которых брокер и иметь электронный ключ + обновление лицензии каждый год ну и т.д. А без этого процесса вы не имеете право пользоваться лицензией и получать процент от сделки , т.к. лицензия будет неактивной. Это будет нарушение федерального закона + не в сегда брокеру будет разршено получать процент от сделки, если брокер сам заинтересованное лицо (особенности зависят от штата). Ну и подумайте - нафиг вам это все надо, если не собираетесь покупать по 10 - 20 -30 и т.д. домов в год и многомиллионный квартирный комплекс.

2. Сейчас вся система построена так, что покупатель может искать онлайн ту же недвижку, что и брокер - т.к. большинство сайтов хороших компаний позволяет пользователю получить доступ к той же базе данных домов, что и брокер. Просто брокер эту базу может видеть более расширенно - там есть часть только для брокеров, но эта инфа вообще мало будет вам интересна, если честно. Или можно искать то же на сайте http://www.realtor.com/ - это хороший источник и информация там обновляется очень хорошо, не советую зиллоу, там инфа не всегда достоверная. Объясню почему - все виды таких сайтов - они не имеют легального отношения к организациям, регулирующим весь процесс real estate в штате, а они являются третей стороной, покупающей инфу в этих организациях, как и сами брокеры, которые там выкладывают, иногда забывают удалять свои же посты. вообщем как то так

3. Если сдаете в аренду, без лицензии у вас больше прав в таком плане: вы можете сами выбрать, кому сдавать - хочу белую семью без детей , и отказать например семье латинос, которая вам не понравилась. Имея лицензию и используя ее, вы такими заявлениями нарушаете закон . Ну и много других ньансов.

Мой совет, если хотите более подробно изучить все самостоятельно, как происходит, пойдите в школу брокеров, где учат для получения лицензии, там много интересного узнаете, потом эту инфу можете использовать на свое усмотрение. Ну или такого брокера, который хорошо разбирается в теме - далеко не все брокеры одинаково умные и смекалистые
я работаю с Coldwell Banker , это одна из крупнейших компаний в сша, и они очень профессионально работают, если хотите, могу посоветовать вам брокера в вашем городе, если есть из моей компании, на случай, если захотите сменить своего агента и рассмотреть другие варианты.

cash only - потому что скорее всего эта недвижимость является залогом, и иногда один и тот же участок может быть залогом несколько раз, разное мутят люди или в плохом состоянии, или есть нелегальные постройки и т.д. много разных факторов, тогда банк не выдаст ипотеку под него - т.к. для ипотеки есть свои требования. И если в обычных сделках покупатель может провести свою инспекцию дома и потребовать от продавца отремонтировать некоторые вещи - например ту же протекающую крышу, или засилье термитов, то покупкa As ıs - освоождает от обязательства продавца. Помимо этого нужно делать title search на наличие tıtle clouds чтобы как раз не потерять дом , а также наличие. разных кредитов и долгов , в которых фигурирует данная недвижимость, иначе потом долги прошлого владельца могут спросить с нового - и ходи потом по судам. Именно для этого , кстати и работают с брокерами, чтобы не пропустить разного рода местные ньюансы. Но с другой стороны, если вы выгодно найдете такой объект, исходя из расположения и размера земли, то сама земля имеет иногда большую ценность, чем развалюшный дом на ней, который можно даже заново построить.

А чтобы потом его продать после ремонта и прочего не только за наличку но и под кредит банка , 1. изучите правила вашего штата - нужна ли вам строительная лицензия, если сами хотите делать там чтото + многие вещи самому нельзя, нужно нанимать лицензированных работников - например трубы делать. 2. нужно получение разрешения от муниципалитета на строительство или переделку и т.д. - если есть любого вида пристройки или перестройки без разрешения, то банк запросто забракует такой дом. 3. всегда узнавайте только местные правила и законы, т.к. в каждом штате свои приколы, хотя общий принцип действий одинаков.

автор темы где то в облаках летает, судя по некоторым постам. И сам процесс инвестиций и где что выгодно или не выгодно уж точно не расчитывается по данным с сайта зиллоу не зря в америке инвестиционных специалистов разных видов и мастей так много - все таки одного зиллоу маловато для инвестиций в недвижимость. И инвестиции только с целью получения арендной платы - это не то же самое, что вложение в потенциально выгодный объект и последующая продажа по очень выгодной прибыльной цене.

А по поводу кредита - так банки и разогнались сразу кучу кредитов давать , не все так просто. Вы хотя бы на один вначале заработайте достаточно, а потом уже и на остальные расчет ведите.

А еще лучше - вначале прилетите, освойтесь, присмотритесь, получите консультации специалистов, мысли местных жителей и т.д. а потом уже "инвестируйте" на основе данных с сайта зиллоу.