« Скрыть колонку « Скрыть шапку

Дядюшка Сэм сообщает:

Работает проверка заявок DV-2022, принятых осенью 2020 года

Интервью победителей DV-2022 — с 01.10.2021 до 30.09.2022

Регистрация заявок DV-2023 — с 6.10.2021 по 9.11.2021 года

Проверка результатов DV-2023 — с 8 мая 2022 года

Участвуйте!

Мы помогаем принять участие в лотерее.

Платная услуга от частной компании

Интервью победителей

Июнь 2022: CURRENT

Май 2022: 27000

Апрель 2022: 27000

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, насколько реально получить грин кард, если ранее (2010) был отказ по студенческой программе work & travel? Заранее спасибо!

Еще 1037 вопросов » Ответы 1

Центр Грин Кард

ул. Октябрьская, 5, офис 108
Минск, Беларусь

тел. в офисе (017) 327-77-55

e-mail: info@greencard.by

полная контактная информация

Сейчас вы можете только читать. Чтобы что-то написать, зарегистрируйтесь или войдите со своим логином и паролем (если они у вас уже есть).
Страницы: Пред. 1 ... 13 14 15 16 17 След.
RSS
Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?
Можно еще вопрос по поводу Вашего способа расчета прибыльности инвестиций?
Есть фонд А, который на каждый вложенный в него доллар приносит 10 центов в год и фонд Б, который на доллар приносит 20 центов прибыли в год.
У Вас есть 20К и Хелок кредит под 5% на 30 лет.
Вы решили вложить в первый фонд 10К своих денег и 90К кредита, а во второй 10К своих денег и 5К кредита.
По Вашей формуле ROI фонда А будет 3.5%, а фонда Б - 2%.
Скажите, какую полезную информацию Вы получили из этих двух значений, и как полученная информация повлияет на Ваше решение, если у Вас появятся еще 10К и нужно будет выбрать один из этих двух фондов для размещения инвестиций?
Изменено: Bayda - 30.09.2017 05:08:33
Lord_Ehrgeiz, вы опять сравниваете неравнозначные ситуации. smile:-)
Вы не учитываете разницу в конъюнктуре рынка недвижимости в разных городах США, из которой следует, что стоимость квартиры в Альбукерке в 4,4 раза дешевле, чем дом в Белинхеме... и что стоимость аренды в Альбукерке ниже, чем в Белинхеме.
Только какое это отношение имеет к формуле определения прибыли от инвестиций?

За стоимость дома в Белинхеме можно купить $220.000/$50.000=4,4 квартиры в Альбукерке и одновременно сдавать их в аренду, получая больше прибыли с одной и той же суммы инвестиций.

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Прибыль: $287.

Следовательно, при покупке 4,4 квартиры в Альбукерке и сдачи их в аренду прибыль возрастает до $287*4,4=$1.263.

Белинхем: 4,36%
Альбукерке: 6,9%

Составляем простую пропорцию
$1.263 - 6,9%
$X - 4,36%
X = $1.263*4,36%/6,9% = $798 =~$800
Что-то связанное с домом в Белинхеме искомое значение Х мне напоминает... smile:-D
Reach out and touch faith.
Bayda, зачОтный аватар! smile:-)
Reach out and touch faith.
Цитата
Bayda пишет:
ROIC - это ROI с учетом налоговой ставки.


Нет.
Идите гуглите разницу между ROI и ROIC.

Цитата
Bayda пишет:
Вот только вы с банком не открыли партнерство, согласно которому каждая сторона получает прибыль соразмерно внесенного ей капитала.


Вы почему-то не ответили, что должно быть в знаменателе в этом случае - 25К (мой вклад) или 50К (вся сумма инвестиций).

Цитата
Bayda пишет:
Вам уже 4 других читателя темы пытались донести элементарные принципы экономики, пока всем это не надоело.


Идут 4 раввина по парку, и зашёл у них религиозный спор. Трое отстаивают одну точку зрения, а четвёртый соответственно другую. Спорит с ними, уже все слова кончились и он обращается к небу:
- Господи, подай знак, если я прав!
Вдруг удар грома. Остальные:
- Ну и чё? Это случайность.
- Господи - просит четвёртый - подай ещё знак!
Удар молнии в дерево неподалеку. Остальные:
- Ну и чё? Всегда молния в деревья бьет.
Четвертый на пределе: - Господи, покажи кто прав!!!
Ту облака расходятся, и голос с неба говорит, обращаясь к остальным трём:
- Он прав!!!
Остальные:
- Ну и чё? Всё равно вас двое против троих.


smile:-D

Цитата
Bayda пишет:
Конечно дом в Беллингеме выгоднее в абсолютном выражении: не смотря на то, что 4.36% меньше, чем 6%, но 4.36% от 220К больше, чем 6% от 50К.


Речь идет о 22К, а не о цене недвижимости!! smile*wall*

Вот Вам наводящий вопрос: Вы можете инвестировать $22К в недвижимость с неправильно подсчитанным коэффициентом ROI "4.36%" или под "6%". Какой вариант Вы выберете?? smile*wall*

Цитата
Bayda пишет:
Поскольку прибыль без вложений не бывает, а в данном случае по вашей формуле вложений нет, а прибыль есть, то очевидно, что какое-то вложение в своей формуле Вы упустили.


Да сколько раз Вам говорить, что я считаю не прибыль, а ВОЗВРАТ ИНВЕСТИЦИЙ, который, ЕСТЕСТВЕННО невозможно подсчитать БЕЗ ИНВЕСТИЦИЙ?? smile=-O

Цитата
Bayda пишет:
Можно еще вопрос по поводу Вашего способа расчета прибыльности инвестиций?

Есть фонд А, который на каждый вложенный в него доллар приносит 10 центов в год и фонд Б, который на доллар приносит 20 центов прибыли в год.

У Вас есть 20К и Хелок кредит под 5% на 30 лет.

Вы решили вложить в первый фонд 10К своих денег и 90К кредита, а во второй 10К своих денег и 5К кредита.

По Вашей формуле ROI фонда А будет 3.5%, а фонда Б - 2%.

Скажите, какую полезную информацию Вы получили из этих двух значений, и как полученная информация повлияет на Ваше решение, если у Вас появятся еще 10К и нужно будет выбрать один из этих двух фондов для размещения инвестиций?


Что я считаю?? ROI. Что такое ROI?? Это возврат инвестиций.

В фонде А у меня инвестированно 10К и в фонде Б столько же. ROI А (без хелока) = 10%; ROI Б (без хэлока) = 20%. Ответ - фонд Б выгоднее.
Именно по-этому нет никакого смысла включать сюда кредит, так как он только переворачивает проценты задом-наперед (как по-Вашему получилось, что вкладывать деньги в недвижимость в Альбукерке выгоднее, чем в недвижимость в Беллингеме).

Цитата
Policy Of Truth пишет:
Вы не учитываете разницу в конъюнктуре рынка недвижимости в разных городах США, из которой следует, что стоимость квартиры в Альбукерке в 4,4 раза дешевле, чем дом в Белинхеме... и что стоимость аренды в Альбукерке ниже, чем в Белинхеме.


Все это ерунда - меня интересуют цифры. Мои подсчеты с точностью отражают сложившуюся ситуацию - вкладывать 22К в квартиру в Альбукерке НЕ ВЫГОДНО по сравнению с вкладыванием 22К в дом в Беллингеме.

Цитата
Policy Of Truth пишет:
За стоимость дома в Белинхеме можно купить $220.000/$50.000=4,4 квартиры в Альбукерке и одновременно сдавать их в аренду, получая больше прибыли с одной и той же суммы инвестиций. Следовательно, при покупке 4,4 квартиры в Альбукерке и сдачи их в аренду прибыль возрастает до $287*4,4=$1.263.


И что это доказывает?? smile*scratch*
Что Альбукерке в четыре раза "невыгоднее" Беллингема?? smile*scratch* smile*scratch*
Ведь речь идет не о покупке недвижимости целиком, а о инвестиции $22,000.
В США Деcять Лет и Один Месяц (3700 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Идите гуглите разницу между ROI и ROIC.

Если Вас не устраивают прямые ссылки и даже с цитатами что такое инвестиции, то тут я уж ничем не могу помочь.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Вы почему-то не ответили, что должно быть в знаменателе в этом случае - 25К (мой вклад) или 50К (вся сумма инвестиций).

В знаменателе будет Ваша инвестиция - 25К. Разница в том, что в Вашем примере оставшиеся 25К - это не Ваша инвестиция, а моя, а в Вашем случае с домом оставшиеся 198К - тоже Ваша инвестиция.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Речь идет о 22К, а не о цене недвижимости!

Речь не о цене недвижимости, а о размере инвестиции, которая в данном случае просто равна цене недвижимости - например, если бы мы с Вами брали этот дом пополам, и Вы вложили свои 22К и взяли бы на 88К кредита, то Ваша инвестиция в данном случае была бы 110К.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Вот Вам наводящий вопрос: Вы можете инвестировать $22К в недвижимость с неправильно подсчитанным коэффициентом ROI "4.36%" или под "6%". Какой вариант Вы выберете?

При равной сумме инвестиции (не сумме расходов из кармана, а именно сумме инвестиции) я выберу вариант под 6%.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
ВОЗВРАТ ИНВЕСТИЦИЙ, который, ЕСТЕСТВЕННО невозможно подсчитать БЕЗ ИНВЕСТИЦИЙ?

Можете не только капсом написать "без инвестиций" но и жирным 42м шрифтом - от этого инвестиции никуда не исчезнут, т.к. если бы не было инвестиций - не было бы и прибыли.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
ROI А (без хелока) = 10%; ROI Б (без хэлока) = 20%.

Не совсем понимаю, что значит в данном случае ROI без хелока - речь идет о двух совершенно конкретных инвестициях, в каждой из которых присутствует хелок (точно так же, как в Вашем доме присутсвует кредит). Дабы сделать пример максимально близким к примеру с вашим домом, забудьте о том, что я сказал, сколько центов в год приносит каждый фонд на каждый вложенный в него доллар. Допустим, есть те же самые два фонда А и Б и Вы сделали в них те же самые инвестиции - 10К плюс 90К кредита в А и 10К плюс 5К кредита в Б. В конце года вы получили чистую прибыль 3556 долларов (10К доход фонда минус 6444 платежей по кредиту) из инвестиции в фонд А и 2028 долларов (3К дохода минус 972 платежей ) из инвестиции в фонд Б. Вопрос тот же: какой будет ROI и какую полезную информацию для сравнения двух инвестиций ROI рассчитанный по Вашей формуле Вам дает?
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Ответ - фонд Б выгоднее.

Вопрос, напомню, был не о выгодности фонда, а о ROI двух конкретных инвестиций - как вы верно подметили в предыдущем посте, это разные вещи.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Именно по-этому нет никакого смысла включать сюда кредит, так как он только переворачивает проценты задом-наперед

Неужели до Вас потихоньку начинает доходить(тфу-тфу-тфу, чтобы не сглазить:) )? Кредит по Вашей формуле действительно переворачивает проценты задом наперед, потому что он учтен в числителе, но не учтен в знаменателе, поэтому Ваша формула бесполезно для подсчетов ROI, когда присутствует кредит. Если посчитать по правильной формуле, где кредит учтен в знаменателе, то никакого переворачивания не произойдет: ROI инвестиции в А = 3.5%, а ROI инвестиции в Б = 13%. (Кстати, я ошибся, по Вашей формуле получается не 3.5% и 2%, а 35% и 20% соответственно.)
Изменено: Bayda - 02.10.2017 03:30:15
Цитата
Bayda пишет:
Если Вас не устраивают прямые ссылки и даже с цитатами что такое инвестиции, то тут я уж ничем не могу помочь.


Потому что именно в этом и кроется Ваша ошибка - Вы считаете возврат инвестиционного капитала (учитывается размер долга), я же считаю возврат инвестиций (не учитывается размер долга, поскольку она переворачивает проценты). У меня было $22,000 и их выгоднее вложить в ту недвижимость. которая дает больший возврат инвестиций. Альбукерке по Вашей формуле дает больший возврат инвестиций, но это не имеет смысла, поскольку денег - меньше.
Впрочем, я сдаюсь. smile:-D
Это переливание из пустого в порожнее никуда не ведет.
Надеюсь, что Вы, если доживете до инвестиций в недвижимость, то доверитесь профессионалам, которые (за соответственную плату, конечно же!) правильно Вам все посчитают. smile*yes* smile*bye*
В США Деcять Лет и Один Месяц (3700 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
я же считаю возврат инвестиций (не учитывается размер долга, поскольку она переворачивает проценты).

Вообще то это как раз Ваша формула переворачивает проценты - у Вас получается больший процент для инвестиции в фонд А, который является менее выгодным финансовым инструментом.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Это переливание из пустого в порожнее никуда не ведет.

Да, я думаю пора это заканчивать - в конце концов еще ни разу не удавалось скормить Лорду красную таблетку и вернуть его в реальный мир, данный случай не исключение.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
если доживете до инвестиций в недвижимость

Надеюсь, что не доживу до того, чтобы тратить время на такое.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
то доверитесь профессионалам, которые (за соответственную плату, конечно же!) правильно Вам все посчитают

А Вы, если попросите профессионалов посчитать ROI для вашей недвижимости, пожалуйста не показывайте свои расчеты с 44% - они могут и умереть от смеха.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
И что это доказывает??
Что Альбукерке в четыре раза "невыгоднее" Беллингема??

Вы серьезно не знаете ответы на эти вопросы либо просто решили "поиграть в дурака"? smile*tired*
Это всего лишь доказывает, что квартира в Альбукерке стоит в разы дешевле дома в Белинхеме, и что сравнивать размер возврата инвестиций в эти два разных объекта недвижимости не имеет смысла ибо они изначально неравнозначны.

Мой посыл: сравнивать необходимо исключительно равнозначные ситуации. Не раз уже акцентировал на это внимание.
К примеру,
- сравнение возврата инвестиций в дом в Белинхеме и дом в Альбукерке за одну и ту же стоимость, с одним и тем же размером инвестиций и размером кредита
или
- сравнение возврата инвестиций в дом в Белинхеме и 4,4 квартиры в Альбукерке общей стоимостью как дом в Белинхеме, с одним и тем же размером инвестиций и размером кредита.

Ведь логично, что всегда можно привести реальный пример, когда сарай дом с неудовлетворительными потребительскими характеристиками площадью 37,5м2 на окраине Белинхема в криминальном районе будет приносить меньший % возврата инвестиций, чем квартира в Альбукерке при одном и том же размере собственных инвестиций,
либо пример, когда дом в Белинхеме будет приносить меньший % возврата инвестиций, чем 4,4 квартиры в Альбукерке общей стоимостью как дом в Белинхеме при одном и том же размере собственных инвестиций
либо пример, когда дом в Белинхеме будет приносить меньший % возврата инвестиций, чем дом в Альбукерке стоимостью как дом в Белинхеме при одном и том же размере собственных инвестиций.

Но вы упорно пытаетесь сопротивляться и продолжаете приводить доводы, которые выглядят как попытка "сохранить лицо" доказать честнОму народу обратное. smile*pardon*
smile:-X Вы не правы! Значения 4,36% и 6,9% об этом красноречиво говорят.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:
Ведь речь идет не о покупке недвижимости целиком, а о инвестиции $22,000.

Попробую объяснить по-другому... smile%-)

Вложение $22.000 инвестиций в 4,4 квартиры в Альбукерке дают бОльший возврат инвестиций нежели вложение $22.000 инвестиций в дом в Белинхеме при одинаковой сумме кредита ($198.000) в обоих случаях.
Ваша неправильная smile*crazy* "формула" будет выглядеть так:
Беллингем: 800*12/22000*100%=43.63%
Альбукерке: 287*4,4*12/22000*100%=68.88%

Что здесь непонятного для вас как для начинающего инвестора? smile*dont_know* smile:-D
Изменено: Policy Of Truth - 02.10.2017 12:18:38
Reach out and touch faith.
Цитата
Bayda пишет:
Надеюсь, что не доживу до того, чтобы тратить время на такое.

UPD: "На такое" - имелось в виду превращать свой дом в общагу. А так, моя инвестиция в недвижимость на данный момент по вашей формуле приносит ROI 155% в год (по правильной формуле соответсвенно 15.5%). И, кстати, ROI (по любой из формул) по акциям за последние 3 года где-то около 200% в год. Т.е. более 100К чистой прибыли с пассивного дохода за 3 года, поэтому можете строить из себя Уорена Баффета перед кем нибудь другим smile:)
Цитата
Policy Of Truth пишет:
которые выглядят как попытка "сохранить лицо" доказать честнОму народу обратное.

Да, сдается мне, что Лорд таки выкручивается: ладно, можно не понимать что такое инвестиции, но отрицать, что его формула показывает больший процент для менее выгодного фонда - это уже как-то чересчур.
Изменено: Bayda - 02.10.2017 19:31:23
Ну вот... Стоило мне немножко отвлечься от темы, занявшись адаптацией и выживанием, как тема приобрела харрактерный запах... Но не умерла, а это уже плюс. smile:-D Братва, не надо усложнять сущности там, где все просто. На мой взгляд, Лорд полностью прав. Хочу только добавить, что ROI - это ВОЗВРАТ вложенных инвестиций. И по идее, Лорду просто следует в течение следующих 2,5 лет вывести за скобки уравнения пресловутые $22.000, полученные из чистой прибыли, то есть вернуть инвестированные деньги. После этого дом будет стоить ему НОЛЬ, продолжая приносить свои %9600 в год чистого пассивного дохода (а после полного погашения кредита гораздо больше). А выведенные %22.000 можно вложить в следующую инвестицию. И по сравнению с этим все разговоры о том, что "а вот доля процента в третьем столбце пятой строчки не учитывает корреляции со средневзвешенными ценами на табак в Шанхае в 1853 году" не стоят и выеденного яйца.
пы.сы. В качестве антиоффтопика от топикстартера: smile:-D
Итак, продолжаем выбирать регион для инвестиции в недвижимость. Кредит скор неумолимо стремится в космос, копятся бабульки на даунпеймент и не за горами подача второй для меня налоговой декларации, после чего по слухам можно уже и с банками разговаривать про мортадж. Но пришла беда откуда не ждали, и после недавнего наводнения в Хьюстоне жена и слушать не хочет об инвестиции в тех местах. Хотя я был там недавно, все выглядит очень прилично. Отсюда вопрос: где еще по мнению участников форума есть интересные регионы с высокими рейтингами школ, хорошими районами, дешевыми ценами и низкими налогами и HOA? И желательно с теплым климатом (ибо дом вероятно будет использоваться под частичную сдачу и собственное проживание, а после Чикаго хочется солнца и тепла...). Наличие большого количества работы в окрестностях меня интересует исключительно с точки зрения платежеспособности квартирантов, потому что работаю трак драйвером.
Цитата
Вячеслав пишет:
Хочу только добавить, что ROI - это ВОЗВРАТ вложенных инвестиций.

Да вроде никто не спорит, что ROI - это возврат инвестиций, просто кто-то не осилил, что такое инвестиции, даже с ссылками и цитатами.
Дело даже не в том, что такое ROI, а зачем нужен этот показатель. А нужен он не для того, чтобы всем рассказывать "у меня миллион процентов ROI, потому что я вложил 1 цент своих денег и одолженную тысячу долларов", а для того, чтобы оценивать выгодность разных инвестиций - где больше ROI, туда и вкладываем деньги. Если по формуле Лорда ROI получается больше у фонда А - что-ж, пусть вкладывает в фонд А, в конце концов, это его деньги.
Цитата
Вячеслав пишет:
И по идее, Лорду просто следует в течение следующих 2,5 лет вывести за скобки уравнения пресловутые $22.000, полученные из чистой прибыли, то есть вернуть инвестированные деньги.

У Вас представление о экономике не менее причудливые, чем у Лорда: от того, что вы получили прибыль равную сумме инвестиции (для простоты будем считать, что 22К и есть инвестиция) сама инвестиция никуда не денется.
Цитата
Вячеслав пишет:
После этого дом будет стоить ему НОЛЬ

Это плохое предложение - если "инвестиция" будет ноль, то согласно формуле Лорда никакого ROI быть не может. Чем он тогда будет хвастаться? Нужно выводить не $22.000, а $21.999 и 99 центов - вот тогда будет ROI, который не стыдно показать smile:-D
Цитата
Вячеслав пишет:
Отсюда вопрос: где еще по мнению участников форума есть интересные регионы с высокими рейтингами школ, хорошими районами, дешевыми ценами и низкими налогами и HOA?

Если угадаете, в каком городе будет HQ2, и купите там домик - будет Вам джек-пот с 40+% настоящего ROI (или 400+% ROI по формуле Лорда, как Вам больше нравится).
Вячеслав,
Вы не на том форуме такие вопросы задаете. smile*pardon*

Здесь половина читателей не владеет вопросом, поскольку никогда в США не были, а другая половина молчит, как рыбы.
Серёгаз, помнится, говорил, что его сестра занимается подобным и что это, с его слов, "не очень выгодно".
Кивира сдает дом, но сдает только, чтобы он "самовыплачивался", то-есть ее прибыль - это только выплачиваемая часть (equity).
Ну и самые твердолобые утверждают, что 9600 - это четыре процента от 22000. smile*crazy*

Если у Вас язык достаточен уже, я бы Вам советовал отправиться на МММ-форум - клац!

А ребята, которые в этом не смыслят, пускай и дальше думают, что "Лорду похвалиться нечем будет". smile*yes* smile*rofl*
В США Деcять Лет и Один Месяц (3700 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Lord_Ehrgeiz, нееее не так! Твердолобые утверждают, что 9.600 от 220.000 - это четыре процента.
А от 22.000 - это всего лишь 960. smile8-) Именно столько стоят ваши инвестиции. smile:-D
И тут действительно похвалиться нечем. smile*dont_know* Вицин, вон, на кошках больше заработал. smile*yahoo*
Reach out and touch faith.
Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет:

Если у Вас язык достаточен уже, я бы Вам советовал отправиться на МММ-форум - клац!



Спасибо. Буду штудировать.
Цитата
Policy Of Truth пишет:
Lord_Ehrgeiz, нееее не так! Твердолобые утверждают, что 9.600 от 220.000 - это четыре процента.

А от 22.000 - это всего лишь 960. Именно столько стоят ваши инвестиции.

И тут действительно похвалиться нечем. Вицин, вон, на кошках больше заработал.


smile*wall* Земляк, ты не прав... Хоть и не Борис... smile:-D Лорд вложил 22.000 и получает с них 9.600 в год. Банковскую ссуду он не вкладывал и ничего за нее не платил. И она, кстати, гасится сама помимо 9.600, поэтому я бы считал реальную прибыль 9600 плюс погашенная часть тела кредита в год. Лично для меня кредитная часть интересна только с точки зрения, что кредит дают из рассчета, чтобы человек мог его выплачивать тратя не более 43% от своего дохода. Отсюда ограничение по сумме кредита и невозможность отхватить слишком большой кусок. Нельзя взять больше, но и меньше брать неразумно. Если бы Лорд купил недвижимость только на свои 22.000 без кредита, это уже было бы совсем другое кино и совсем другие доходы. smile:-D Поэтому мой план прост и незатейлив: ближайшие два года пахать всей семьей как папы Карлы. Это А) даст накопления на даунпаймент Б) даст хороший доход за последние 2 года для банков. На вскидку: дом за $200.000, даунпаймент $40.000, выплаты по кредиту в районе $1000 в месяц с налогами и страховкой в нормальном месте. По привычке все еще смотрю на Хьюстон... То есть доход семьи на такой дом должны быть грубо около $2500. И при доходе семьи в десятку, можно позволить себе таких дома - четыре. И потом три из них сдать и уже не работать столь упорно. Как говаривал Ходжа Насреддин, сначала ты поработай на свой авторитет, а уже потом он поработает на тебя. smile:-)
Цитата
Вячеслав пишет:
Банковскую ссуду он не вкладывал

А куда он ее по-вашему дел?
Цитата
Вячеслав пишет:
и ничего за нее не платил

Заплатить - это не значит рассчитаться кэшем в момент покупки. В данном случае за кредит банк взял с него плату в виде обязательства выплачивать ежемесячно определенную сумму.
Цитата
Вячеслав пишет:
И она, кстати, гасится сама помимо 9.600, поэтому я бы считал реальную прибыль 9600 плюс погашенная часть тела кредита в год.

Он кстати эту прибыль вкладывает в дом, так что общая "инвестиция" его все время растет, а ROI по формуле Лорда все время падает.
Цитата
Вячеслав пишет:
Нельзя взять больше, но и меньше брать неразумно.

Похоже Вам, как и Лорду, тоже не известно понятие рисков, раз Вы считаете, что меньше максимального кредита брать не разумно - если бы Вы могли взять миллион, то взяли бы его, и Вас не особо волнует, что если что-то пойдет не так, Вам придется отдавать миллион.
Цитата
Вячеслав пишет:
Если бы Лорд купил недвижимость только на свои 22.000 без кредита, это уже было бы совсем другое кино и совсем другие доходы.

О чем собственно и пытаемся втолковать - если при вложении в один и тот же финансовый инструмент при одних и тех же параметрах формулы в разных случаях получаются совершенно разные цифры, то значит в формуле явно не хватает какого-то параметра.
Цитата
Вячеслав пишет:
На вскидку: дом за $200.000, даунпаймент $40.000, выплаты по кредиту в районе $1000 в месяц с налогами и страховкой

Навскидку конкретно этот дом будет стоить $1364 в месяц, а примерная стоимость аренды такого дома $1650. Получается ROI 8.5% по формуле Лорда (т.е. где-то 1.5% по нормальной формуле). И это без учета простоя, расходов на обслуживание дома, амортизации и т.д. В общем хороший бизнес, надо брать smile:)
Цитата
Вячеслав пишет:
в нормальном месте

Ну как "в нормальном": половина не белого населения, четверть бедняков и хайскул шестерка - это не то, чтобы совсем нормальное место, но как говорится, третий сорт - не брак.
Цитата
Вячеслав пишет:
По привычке все еще смотрю на Хьюстон...

Можете посмотреть что нибудь в городах, где возврат инвестиций в недвижимость наиболее выгодный - здесь, например, или здесь.
Цитата
Вячеслав пишет:
И при доходе семьи в десятку, можно позволить себе таких дома - четыре.

Во-первых, чтобы получить доход семьи в десятку после налогов, нужно пахать как папа Карло на 160 с копейками тысяч в год, что для семьи начинающих иммигрантов, в которой нет программистов, звучит не очень реалистично,
а-во вторых, второй и последующие дома Вам дадут не под другой процент.
Изменено: Bayda - 11.10.2017 07:11:00
Цитата
Bayda пишет:
Можете посмотреть что нибудь в городах, где возврат инвестиций в недвижимость наиболее выгодный - здесь, например, или здесь.

Спасибо.

Цитата
Bayda пишет:
а-во вторых, второй и последующие дома Вам дадут не под другой процент.

А это, кстати, интересно. Кто знает, насколько проценты по второй/третьей и т.д недвижимости отличаются от процентов от первой? И почему?
Изменено: Вячеслав - 11.10.2017 18:59:36
Цитата
Bayda пишет:

Он кстати эту прибыль вкладывает в дом, так что общая "инвестиция" его все время растет, а ROI по формуле Лорда все время падает.


Как ни странно, инвестировано МОИХ денег (поскольку за все время пользования домом мне весь кредит оплатили квартиранты) сюда только $22,000 и полный (с учетом выкупленной части) ROI постоянно растет! Поскольку я Вам показывал только "cash-ROI" часть формулы, без учета этой самой выкупленной части.

Цитата
Bayda пишет:
Похоже Вам, как и Лорду, тоже не известно понятие рисков, раз Вы считаете, что меньше максимального кредита брать не разумно - если бы Вы могли взять миллион, то взяли бы его, и Вас не особо волнует, что если что-то пойдет не так, Вам придется отдавать миллион.


Можно поинтересоваться, что может пойти "не так"?? Квартиранты закончатся?? smile*jokingly*
Или это опять из разряда "а если метеорит упадет"?? smile%-)

Цитата
Bayda пишет:
О чем собственно и пытаемся втолковать - если при вложении в один и тот же финансовый инструмент при одних и тех же параметрах формулы в разных случаях получаются совершенно разные цифры, то значит в формуле явно не хватает какого-то параметра.


При вложении в AFICX 14% возврата ($3,000) а при вложении в недвижимость - 44% ($9,600). smile8-)

Цитата
Bayda пишет:
Навскидку конкретно этот дом будет стоить $1364 в месяц, а примерная стоимость аренды такого дома $1650. Получается ROI 8.5% по формуле Лорда (т.е. где-то 1.5% по нормальной формуле). И это без учета простоя, расходов на обслуживание дома, амортизации и т.д. В общем хороший бизнес, надо брать


Я бы поспорил! Во-первых, зачем брать такую дорогую страховку? $2,184?! smile=-O Моя страховка в Беллингеме стоит меньше $500!
Если брать, скажем, за $700, то платеж будет $1,252 в месяц.
Вы говорите сдать можно за $1,600??
А я вот не согласен.
Беглый взгляд на крейглист говорит нам, что комнаты в Хьюстоне сдаются в среднем за $700.
Три комнаты - $2,100 в месяц.
Минус 10% простоя - $1,890
Минус 9% менеджеру - $1,720

Ожидаемая чистая прибыль, в месяц, 1720 минус 1252 равно $468. В год $5,616. За первый год в выкупленную часть попадет $2,817 итого, ожидаемая ПОЛНАЯ прибыль за первый год 5616 плюс 2817 равно 8433.

ROI = 21.08%

ГОРАЗДО выше, чем стандартные фонды, в общем, нужно брать! smile8-)

ЗЫ: кстати, во второй год в выкупленную часть попадет больше денег ($2,932), и даже если не поднять цену жильцам на незаметные 2%, ROI составит 21.37% - то-есть увеличится, а не уменьшится, как считает Байда. smile;-) smile*yes*
В США Деcять Лет и Один Месяц (3700 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Цитата
Вячеслав пишет:
А это, кстати, интересно. Кто знает, насколько проценты по второй/третьей и т.д недвижимости отличаются от процентов от первой? И почему?


Патамушто. smile:-D

Денег срубить надо на инвесторах. smile:-X
Риски банкиров нужно оплатить. smile;-)

При первой будет, если все ок, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ, скажем 3,75%
При второй - 5%.
В США Деcять Лет и Один Месяц (3700 дней)

Для того, чтобы на самом деле оценить жизнь, нужно хотя бы один раз умереть.
Нет, там меньше разница обычно. В пределах 0,5%. Но вот даунпеймент 20% как правило для инвестиционных покупок.
Страницы: Пред. 1 ... 13 14 15 16 17 След.