Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?

Цитата
Процесс пишет: Средний дом с участием риэлтора продается обычно на 13% дороже, чем "by owner". Это известно давно и это статистика национальной ассоциации риэлтеров. В то же время ни одно стороннее исследование этой цифры не подтверждает

Попробовал погуглить, откуда растут ноги у этих 13% и в одной и первых ссылок выяснилось именно то, о чем я писал выше: исследование NAR проводилось по всем домам, включая даже мобильные, а чем дороже дом, тем больше вероятность, что он будет продаваться через риэлтора. Поэтому в среднем хозяева продают более дешевые дома, а риэлторы в среднем более дорогие - вряд ли найдется риэлтор, который будет тратить время за пару сот баксов комисии. Так что высказывание Марка Твэна "Есть 3 вида лжи: ложь, наглая ложь, и статистика" местам не так уж далеко от истины

Цитата
Вячеслав пишет: Уважаемый Bayda, зачем же передергивать? Я имел в виду, что 10% людей в сфере недвижимости зарабатывают 90% денег, ВРАЩАЮЩИХСЯ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Я не передергивал - о сфере недвижимости вашем предыдущем высказывании ничего не было. То-что 10% людей зарабатывают около 90% в мировой экономике - это известный факт, а насколько это справедливо в сфере недвижимости - это неизвестно. тем более, чтобы это выяснить, нужно определиться, что конкретно значит "деньги, вращающиеся в сфере недвижимости". Например, подозреваю, что DR. Horton, в строительстве (которая тоже сфера недвижимости) зарабатывает больше, чем все Кийосаки-стайл инвесторы вместе взятые.

Цитата
Процесс пишет: Вопрос в реальности на самом деле немного другой - зачем вы ему нужны, а не зачем он вам.

Что-то пошло не так... Я думал, это только в совке покупатели нафиг не нужны продавцу...

Народ, есть вопрос. При ремонте жилья насколько я понял практически на все нужна лицензия. А насколько реально делать ремонт в своем доме самому, но "под чьим нибудь флагом"? Сколько это будет стоить? Я не говорю о серьезных перепланировках, а о ремонте на уровне ламинат, плитку поменять, гипсокартон подлатать.

Цитата
Вячеслав пишет: Я не говорю о серьезных перепланировках, а о ремонте на уровне ламинат, плитку поменять, гипсокартон подлатать.

Для подобного мелкого ремонта в своем доме лицензия не нужна. Ламинат, кстати, вообще не очень широко используется, а в многоквартирных домах ковровое покрытие обязательно по законодательству - перекрытия здесь не бетонные поэтому звукоизоляция значительно меньше и твердое покрытие будет очень сильно шуметь.

Продолжаю кидать ссылки на ю-тубовские ролики. Еще один интересный способ инвестиции в недвижимость, позволяющий экономить на путешествиях. Таймшер (я так понимаю, timeshare)

таймшер ч.1

Таймшер ч.2

п.с. По моему, в расчетах у Лорда мелькало, что управляющая компания берет порядка 20% от рента за свои услуги (это уже про обычный рент). До выигрыша гринки я интересовался недвигой в Европе, в частности в Испании. Там управляющие компании берут себе оплату за 1 месяц в году, то есть 1/12 часть (или около 8%) от всей суммы. Неужели в Штатах настолько дороже?

Цитата
Вячеслав пишет: По моему, в расчетах у Лорда мелькало, что управляющая компания берет порядка 20% от рента за свои услуги (это уже про обычный рент). До выигрыша гринки я интересовался недвигой в Европе, в частности в Испании. Там управляющие компании берут себе оплату за 1 месяц в году, то есть 1/12 часть (или около 8%) от всей суммы. Неужели в Штатах настолько дороже?

5-12%

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: 5-12%

О! Это уже веселее! Я так понимаю, чем чаще сдается (чем короче срок аренды), тем выше процент? Думаю, на Гаваях при сдаче на дни/недели процент и правда приближается к 20. Правда, там и доход гораздо выше, чем при сдаче на год, и в абсолютных цифрах все равно выгодно иметь дело с управляющей фирмой.

Цитата

Процесс пишет: Да, опытный риэлтор в теме явно не помешал бы конечно. Но все штаты разные и процессы покупки/продажи разные и обсуждать конкретные цифры, тем более планируемые неизвестно откуда для неизвестно чего, тоже здесь абсолютно бесполезно. Поэтому, как это обычно и бывает, то правы все. Со своей колокольни. Как-то видел итересную статистику. Средний дом с участием риэлтора продается обычно на 13% дороже, чем "by owner". Это известно давно и это статистика национальной ассоциации риэлтеров. В то же время ни одно стороннее исследование этой цифры не подтверждает и все они сходятся на выводе, что в денежном выражении не существует никакой разницы, как продавать и покупать, с риэлтером или без, особенно в интернетную эпоху. Отдельный вопрос - даже, если участие риэлтора помогает продать дом дороже, то значит покупатели в среднем платят на эти самые 13% дороже. Где-же выгода-то для владельцев, если забыть о заработной плате риэлторов? Знчит риеэлторы полезны лишь с совсем другой стороны -знаниями правил, процедур покупки и прдажи именно в этом конкретном месте, наличием сети знакомств и рекомендаций для всех вспомогательных компаний - участников сделки, экономией собственного времени и прочими локальными задачами. Хотя иногда рекомендации опытными людьми должны восприниматься совсем наоборот, но это уже другая тема. А самое интересное - это фактические наблюдения. Вот я часто и долго гуляю по комьюнити, разглядываю. В последние года у нас тут довольно оживленно с точки зрения рынка покупок и продаж отдельностоящих домов. Если мне не изменяет память, то из полсотни продаж лишь семь владельцев жилья выставлялись на продажу, как FSBO. Из них пятеро через несколько месяцев этих "продаж" переключались на услуги риэторов, т.е. таблички менялись на агентские и затем дом продавался в течение месяца-полутора. Один -просто не знаю, или продался или снялся с продажи. И у одного (кстати сосед) табличка "by owner" стоит сейчас, примерно месяца четыре уже. Жена говорила, что видела несколько раз приезжавших на этот дом посмотреть. Так что даже из этих наблюдений можно сделать какие-то выводы. Ну и последнее, конечно общие правила не годятся для каждой конкретной сделки. Например у нас - это одно, и я не пойду продавать или покупать без риэлтора. Просто чтобы не тратить время зря. А например на побережье Калифорнии у дочки, где рынок продавцов, а не покупателей сейчас, риэлтор нужен только как заполнитель документов, поскольку обычные, не многомиллионныне дома, часто раскупаются как горячие пирожки с ценами сделок выше запрошенных продавцом. А аукционы - это вообще отдельная статья обсуждения, у меня тут дом недалеко продавался через череду аукционов года два, как минимум. Но продался в итоге. Как-то так.

В продолжение мысли о бесполезности теоретических предположениий или ожиданий в мелких сделках с недвижимостью и полезности риэлтеров в таких сделках.
Сегодня сдулся и последний из соседей, продававший самостоятельно свой дом ровно шесть месяцев и два дня, как я посмотрел в статистике на Zillow. Появилась табличка от Coldwell Banker на этом участке, и цена пока точно та же, что и при самостоятельной продаже, т.е. примерно 15 тысяч уже созрел отдать риэлторам, плюс еще что-то в результате торговли наверное. И потерял конечно в деньгах с тем, что выехал уже месяца четыре тому назад.
Посмотрим как будет продолжаться, но однозначный вывод - дом, продаваемый частником, за эти полгода имел на порядок меньше обычных просмотров, т.е. практически не имел их вообще. Отсюда в основном и проблема с продажей, нехарактерная для моей местности.

А чего ж не бывает? Полно таких. Выставить на 20% дешевле рынка и первый же нашедший купит без всяких риэлтеров.

Цитата

Lord_Ehrgeiz пишет: Двушка, за которой я долго присматривал (та, что за $100к) еще упала в цене (сейчас $93к) и наконец показала причину того, что ее никто не покупает - долба... HOA со своими правилами - "Owner occupied only". Еххххх... Кто подыскивает для себя жилье - 768 sqft, $93K, HOAF - $150 в месяц, налог - $850 в год! Беллингем, Вашингтон. Итого , если брать в кредит, то все обойдется в $ 652 в месяц!

дешево там у вас были б у нас такие цены в джерси , три б себе прикупил без моргиджа