Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?

Цитата

Вячеслав пишет: Цитата Lord_Ehrgeiz пишет: Я все в раздумиях - стоит ли мне получать данную лицензию, если я планирую "только покупать". Все затраты на агента возьмет на себя продавец, так что стоит ли овчинка выделки??... СтОит в том плане, что это возможность получать до 2,5% в качестве своего собственного агента. Это оплачивается продавцом, поэтому это не избегание некоторых затрат а просто приятный бонус. И неплохой - ведь если брать ипотеку с 10% даунпаймента, то это сократит его НА ЧЕТВЕРТЬ. И соответственно на 25% увеличит ROI (ведь он считается на ВЛОЖЕННУЮ сумму).

Господа, теоретические изыски - это конечно неплохо. Для общего развития.
Но кто-то действительно думает, что обладание индивидуальной лицензией не отпугнет от вас всех потенциальных покупателей или продавцов? Ну ладно, не всех конечно, но практически всех.

Цитата

Lord_Ehrgeiz пишет: Цитата Процесс пишет: Но кто-то действительно думает, что обладание индивидуальной лицензией не отпугнет от вас всех потенциальных покупателей или продавцов? Ну ладно, не всех конечно, но практически всех. Прошу прощения, не понял... Почему отпугнет? Если поступать так, как положено - не просто "иметь лицензию", а числиться в рядах одной из брокерских компаний, пользоваться их софтом, и искать недвижимость для себя - почему это должно отпугивать продавцов?? 0_о

Это просто.
Числиться - это вам никто не позволит в брокерской компании, нужно работать и приносить нормальную прибыль. А если вы лишь индивидуал, пусть даже с лицензией, то с вами никто не хочет иметь дела на практике, очень мало смысла в сделках с недвижимостью. Нет опыта, отсутствуют практические знания и куча другого, в том числе завышенные ожидания по цене как в продаже, так и в покупках, ну и прочее.
Даже мой опыт, хотя я и не риэлтор, показывает что с индивидуалами нет никакого смысла иметь дело. Разве что они родственники или друзья.
Да, возможно, что вы все будете знать в оформлении и легко идти на рыночную цену, с вами никаких проблем не будет ни у кого из сторон принимающих участие в сделках, в т.ч. в тайтл-компаниях, страховых, оценочных и прочих. Но никто же этого наперед не знает и проще вас просто проигнорировать, чем тратить избыточное время.

Цитата

Lord_Ehrgeiz пишет: У меня есть знакомая, которая продает/покупает два-три дома в год, так, в виде хобби. Я бы сказал, что она скорее "числится", а не "работает". Я уже пару раз перечитал и... не понимаю. Вот я, допустим, имею лицензию, прихожу к продавцу и заявляю - я покупаю этот дом, вот мое предложение по вашей цене. С какого перепугу он откажется со мной работать?? Я же не для кого-то покупаю, я сам - покупатель.

Ну она же же этим обеспечивает хотя бы тысяч десять прибыли компании в год? Значит работает по меркам вашего места жительства. А вы собираетесь это делать лишь по мере надобности. Надобности вам.

Продавец - вы кого имеете в виду? Владельца недвижимости? Ну так он отправит вас к своему листинг-агенту, которому вы не доставите совершенно никакой радости своим приходом. Ну разве что он получит все условные 6% от сделки, тогда конечно. Самого агента? Тогда обычно он даже и не скажет своему клиенту, что вы приходили и что-то предлагали. Работу-то ему придется всю делать за двоих. Просто потому, что нет никакой уверенности в вас и ваших практических знаниях.

И я же написал все там выше не потому, что вас отговариваю или собираюсь с вами спорить. Просто то, что видел из своего опыта покупок и продаж, общения с подобными частниками. Может у вас все будет классно, никто же этого не знает, просто будьте готовы к таким непоняткам.

не нужна вам лицензия, если только покупать и для себя. Не стоит овчинка выделки. Попытаюсь объяснить - почему, чтобы вкратце.

1. Большие затраты на получение лицензии : образование в школе + криминальная проверка + сдача экзамена + при трудоустройстве на фирму вы будете независимым подрядчиком, а не наемным работником и там все расходы на вас, чтобы иметь право на те действия, что делает брокер + реклама в большинстве за вас счет + все остальное, что бы ни делали - за вас счет ну и т.д. + ежегодно отчислять придется больше тысячи только на то, чтобы вообще иметь право быть во всех системах, в которых брокер и иметь электронный ключ + обновление лицензии каждый год ну и т.д. А без этого процесса вы не имеете право пользоваться лицензией и получать процент от сделки , т.к. лицензия будет неактивной. Это будет нарушение федерального закона + не в сегда брокеру будет разршено получать процент от сделки, если брокер сам заинтересованное лицо (особенности зависят от штата). Ну и подумайте - нафиг вам это все надо, если не собираетесь покупать по 10 - 20 -30 и т.д. домов в год и многомиллионный квартирный комплекс.

2. Сейчас вся система построена так, что покупатель может искать онлайн ту же недвижку, что и брокер - т.к. большинство сайтов хороших компаний позволяет пользователю получить доступ к той же базе данных домов, что и брокер. Просто брокер эту базу может видеть более расширенно - там есть часть только для брокеров, но эта инфа вообще мало будет вам интересна, если честно. Или можно искать то же на сайте http://www.realtor.com/ - это хороший источник и информация там обновляется очень хорошо, не советую зиллоу, там инфа не всегда достоверная. Объясню почему - все виды таких сайтов - они не имеют легального отношения к организациям, регулирующим весь процесс real estate в штате, а они являются третей стороной, покупающей инфу в этих организациях, как и сами брокеры, которые там выкладывают, иногда забывают удалять свои же посты. вообщем как то так

3. Если сдаете в аренду, без лицензии у вас больше прав в таком плане: вы можете сами выбрать, кому сдавать - хочу белую семью без детей , и отказать например семье латинос, которая вам не понравилась. Имея лицензию и используя ее, вы такими заявлениями нарушаете закон . Ну и много других ньансов.

Мой совет, если хотите более подробно изучить все самостоятельно, как происходит, пойдите в школу брокеров, где учат для получения лицензии, там много интересного узнаете, потом эту инфу можете использовать на свое усмотрение. Ну или такого брокера, который хорошо разбирается в теме - далеко не все брокеры одинаково умные и смекалистые
я работаю с Coldwell Banker , это одна из крупнейших компаний в сша, и они очень профессионально работают, если хотите, могу посоветовать вам брокера в вашем городе, если есть из моей компании, на случай, если захотите сменить своего агента и рассмотреть другие варианты.

я узнаю о Хонолулу, и напишу

Цитата

Lord_Ehrgeiz пишет: Цитата Процесс пишет: Продавец - вы кого имеете в виду? Владельца недвижимости? Ну так он отправит вас к своему листинг-агенту, которому вы не доставите совершенно никакой радости своим приходом. Ну разве что он получит все условные 6% от сделки, тогда конечно. Самого агента? Тогда обычно он даже и не скажет своему клиенту, что вы приходили и что-то предлагали. Работу-то ему придется всю делать за двоих. Просто потому, что нет никакой уверенности в вас и ваших практических знаниях. О, вот что я упустил - что он не захочет делиться прибылью! Агаааааааа... Каков нахал!

Извините, у меня видимо не хватает слов, чтобы объяснить вам свою писанину или смысл.
Ну причем тут делиться прибылью? Я же писал о нежелании работать с незнающим человеком и делать работу за него. Получение любой лицензии никак не делает вас сразу этим знающим. И лишь бОльшая оплата может сдвинуть кого-то на работу с вами в таком случае.
Почему вы каждое слово в этой теме сразу понимаете и выражаете в звонких долларах? Это конечно тоже относительно важно для некоторых, не спорю, но ведь далеко не первично.
Вам лучше не обращать внимания, на то, что я пишу в этой теме, потому что понимается практически наоборот похоже.

Цитата

Lord_Ehrgeiz пишет: Цитата Процесс пишет: Я же писал о нежелании работать с незнающим человеком и делать работу за него. Получение любой лицензии никак не делает вас сразу этим знающим. Не понимаю, а почему это я, заплатив Цитата adayana пишет: 1. Большие затраты на получение лицензии : образование в школе + криминальная проверка + сдача экзамена + при трудоустройстве на фирму вы будете независимым подрядчиком, а не наемным работником и там все расходы на вас, чтобы иметь право на те действия, что делает брокер + реклама в большинстве за вас счет + все остальное, что бы ни делали - за вас счет ну и т.д.+ ежегодно отчислять придется больше тысячи только на то, чтобы вообще иметь право быть во всех системах, в которых брокер и иметь электронный ключ + обновление лицензии каждый год ну и т.д. БОЛьШЕ ТЫСЯЧИ - недостаточно серьезно отнесся к получению данных знаний и оказаля риелтором недоучкой? Лично я считаю, что вложив такую сумму я из кожы вон вылезу, но получу обьем знаний и умений, достаточный для того, чо у меня будут спрашивать совета все колеги и знакомые в округе. Другой вопрос, что по совету adayan'ы это стоит делать только при переходе на милионные операции.

Это очень просто, и сумма тут опять совсем не причем.
Потому что пройдя все это вы будете свежеиспеченый реалтор, только что получивший лицензию.
Ну что бы вы поняли - примерно как окончивший институт в Украине выпускник. Ваш практический опыт, ориентирование в рыночной информации и все сервисные умения будут примерно на таком же нулевом уровне и мало кому интересны. Когда пройдете через десяток-два реальных сделок, тогда с вами легко можно будет иметь дело и всем остальным.
В этом потребительском сервисе каждая реальная сделка, проведенная самостоятельно с нуля до закрытия намного полезнее, чем этап обучения и получения лицензии. Другое дело, что первый этап - это как обязательная программа в допуске к работе.

Цитата

Процесс пишет: Цитата Lord_Ehrgeiz пишет: Цитата Процесс пишет: Я же писал о нежелании работать с незнающим человеком и делать работу за него. Получение любой лицензии никак не делает вас сразу этим знающим. Не понимаю, а почему это я, заплатив Цитата adayana пишет: 1. Большие затраты на получение лицензии : образование в школе + криминальная проверка + сдача экзамена + при трудоустройстве на фирму вы будете независимым подрядчиком, а не наемным работником и там все расходы на вас, чтобы иметь право на те действия, что делает брокер + реклама в большинстве за вас счет + все остальное, что бы ни делали - за вас счет ну и т.д.+ ежегодно отчислять придется больше тысячи только на то, чтобы вообще иметь право быть во всех системах, в которых брокер и иметь электронный ключ + обновление лицензии каждый год ну и т.д. БОЛьШЕ ТЫСЯЧИ - недостаточно серьезно отнесся к получению данных знаний и оказаля риелтором недоучкой? Лично я считаю, что вложив такую сумму я из кожы вон вылезу, но получу обьем знаний и умений, достаточный для того, чо у меня будут спрашивать совета все колеги и знакомые в округе. Другой вопрос, что по совету adayan'ы это стоит делать только при переходе на милионные операции. Это очень просто, и сумма тут опять совсем не причем. Потому что пройдя все это вы будете свежеиспеченый реалтор, только что получивший лицензию. Ну что бы вы поняли - примерно как окончивший институт в Украине выпускник. Ваш практический опыт, ориентирование в рыночной информации и все сервисные умения будут примерно на таком же нулевом уровне и мало кому интересны. Когда пройдете через десяток-два реальных сделок, тогда с вами легко можно будет иметь дело и всем остальным. В этом потребительском сервисе каждая реальная сделка, проведенная самостоятельно с нуля до закрытия намного полезнее, чем этап обучения и получения лицензии. Другое дело, что первый этап - это как обязательная программа в допуске к работе.

нет, совершенно не так все. И сравнить с универом в украине вообще никак нельзя. Даже новый брокер пройдя некоторые тренинги компании и требуемые штатом, уже может спокойно заключать сделки, для этого имногочисленные тренинги. К тому же по закону новый брокер не может вести дела полностью самостоятельно и все его действия контролируются вышестоящим брокером - главным в данном офисе, т.о. исключаются ошибки и прочие невнятности. И работать с новым агентом иногда лучше, т.к. человек уделит больше времени и сил клиенту, как раз чтобы набраться опыта и получить довольного клиента. Очень много людей как раз любят работать с новыми брокерами изза этого.

Цитата

adayana пишет: нет, совершенно не так все. И сравнить с универом в украине вообще никак нельзя. Даже новый брокер пройдя некоторые тренинги компании и требуемые штатом, уже может спокойно заключать сделки, для этого имногочисленные тренинги. К тому же по закону новый брокер не может вести дела полностью самостоятельно и все его действия контролируются вышестоящим брокером - главным в данном офисе, т.о. исключаются ошибки и прочие невнятности. И работать с новым агентом иногда лучше, т.к. человек уделит больше времени и сил клиенту, как раз чтобы набраться опыта и получить довольного клиента. Очень много людей как раз любят работать с новыми брокерами изза этого.

э
Почему не так? Вы же пишете то же самое, что и я.
Конечно лучше иметь дело с опытным брокером, не приходится получать ненужное внимание, невнятности и ненужный бестолковый сервис. Договорились и сделали, все в порядке.
Тоже самое и с теми инженерами, диплом вроде бы и есть и все делать теоретически могут.. Но кто же с ними рискнет иметь ответственное дело поначалу?